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新築RC不動産
#18 松戸のハイスペ男子
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こんにちは、新築RC不動産女子です。
このブログでは、不動産投資初心者の方々に向けて、新築RC不動産さんから学んだ知識や実践をシェアし、私の経験を元に不動産の世界を30代の女性目線から分かりやすく解説していきます。
前回は、銀行ローラー作戦で融資相談をする方法についてお話ししました。今回は、私が物件探しの過程で出会った、松戸の「ハイスペ男子」についてのお話です。
前の記事はこちら
#17 金融機関ローラー作戦
稼働力は抜群のハイスペ力
ある新しい不動産会社との面談を通して紹介されたのが、松戸駅にほど近い場所にある「ハイスペ」男子。利回り6.87%でしかも満室稼働中です。
松戸駅について調べると、大きなデパートやフランチャイズ店もたくさんあり、とても住みやすそうで、賃貸会社も数店舗ある賃貸ニーズのある街でした。第一印象は好印象でした。
簡単なシュミレーションでは合格なので、物件を見に行こうと思いましたが、この出会いも一筋縄ではいきませんでした。本業で時間がとれない日々が続き、やっとのことで物件見学できたのは、平日夜の10時。仕事が終わってから急いで向かいます。
この基準を越えなければ私は買わない
価格は7,800万円。築浅の木造アパートで満室。利回りは6.87%。松戸駅からヒールで歩くと、13分でした。実際に会った物件はというと、シックな黒い外壁でシンプルなデザイン、おしゃれな築浅の物件でした。
出会いにドキドキしながらも、頭はクールに評価を進めます。
駅前は思ったよりもとても賑やか。
稼働力でみると、乗降客が8万人と多く、都市全体の人口推移も増加傾向。2040年には減少が予想されていますが、まだ40万人規模の都市です。
うん、かなり魅力的。
でも、私の基準は「利回り7%以上、キャッシュフロー率は25%以上（第8話で紹介したCF計算シートを使用）」なので、収益力的にはしっかり指値交渉をしなければいけません。
利回りの少しの差ですが、不動産投資ではそのわずかな差が、長い目で見たときにキーポイントになります。
最初に出口まで決まる
何回かお伝えしていますが、不動産投資は「離婚が前提」。つまり、物件と「結婚」してから、いつかは売却して利益を得る「円満離婚」を目指さないといけないんです。だからこそ、最初の条件がとても重要。最初に出口まで決まるのです。
「利回り7%以上、キャッシュフロー率は25%以上」を目指して何度か交渉を重ねたものの、売主さんの気が変わってしまい、指値は通りませんでした。
残念ですが、私の基準に合わない物件では「円満離婚」ができる自信が持てず、また、その部分をカバーできるような驚くようなポイントもなかったので今回は見送りという結論に。
松戸の「ハイスペ」物件
ポイント
- 乗降客数 8万以上の松戸駅から徒歩10分
- 入居者にとっても好立地で、空室リスクが低く、家賃アップの可能性あり
- 利回りは6.87%
- 現在満室経営中
- 築浅で、耐用年数もまだまだ残っているので長期運用も短期売却も可能
- 当面の大規模修繕や設備の更新の心配が少ない
懸念点
- 基準の7%にするために指値交渉が必要。通らなければ購入は見送る。
- 満室のため、内装や部屋の状態が見えず、内装の修繕費用は不明。
物件管理シートに記録を残して、私のパートナー物件探しは続きます。
次回も物件検索でのある出会いについてお話します。お楽しみに！
次の記事はこちら
#19 未公開のパートナー物件との奇跡の出会い
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
