Q25：不動産投資の魅力⑩1回で終わるって何ですか？
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新築RC不動産
Q184:不動産投資と交渉 交渉を誰にするか？
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一般的回答
1. 物件の売り手またはその代理人
- 直接の売り手: 物件を所有している個人または企業が直接交渉の相手になることがあります。この場合、売り手の意向を直接確認できるため、より詳細な情報交換が可能です。
- 不動産エージェント: 多くの場合、売り手は不動産エージェントを通じて物件を市場に出します。エージェントは売り手の代理として交渉を行い、売り手の利益を最大化することを目指します。エージェントは市場知識が豊富で、交渉プロセスの専門家であるため、交渉をスムーズに進めることができます。
2. 銀行や金融機関
- 融資の交渉: 物件購入のための融資を求める場合、銀行やその他の金融機関が交渉相手になります。ここでは、ローンの条件、金利、返済スケジュールなどが議論の対象となります。
3. 法律顧問
- 契約の詳細に関する交渉: 契約の条件を最終決定する際には、法律顧問が関与することがあります。これは主に、契約書の法的な側面に関する交渉で、クライアントのリスクを最小化するための条項の確認や調整を行います。
4. その他の専門家
- 評価士や建築士など: 物件の価値を評価する専門家や、改修が必要な場合の建築士との間で条件を調整することがあります。これらの専門家は物件の状態や価値を正確に評価し、投資の決定に影響を与える重要な情報を提供します。
新築RC不動産の考え方
A:大きく、仲介業者（売主）、金融機関、管理会社、入居者への交渉が不動産賃貸業には関連してきます。
１，仲介業者（売主）
おそらく最も交渉することが多い
かつ効果が大きいのが仲介業者になります
（売主）と書いたのは
本来売主と直接交渉したいところですが
通常はそうはならないケースがほとんどで
仲介業者さんを経由して交渉することになるので
こういう書き方にしました
ここで交渉する材料は
・買いたい物件の価格
・仲介手数料
・土地建物割合（既設の場合）
・敷金の取り扱い（既設の場合）
特に物件価格や仲介手数料など
額の大きな交渉になりやすい
かつ購入するかどうかの
判断材料にもなるので
一番気を遣う交渉になります
2，金融機関
融資を引くフェーズでの交渉を
金融機関とすることは良くあります
・融資額
・金利
・融資期間
は基本ですが
・元本返済時期
・分割融資実行の割合（新築の場合）
・他金融商品
なども交渉の余地があります
直ぐに聞いてこない数字も多いですが
毎月の返済額に影響するので
じわじわと累積すると
ものすごい差を生み出してくれる
交渉になります
3，管理会社
不動産を購入して入居者さんとのやり取りは
基本管理会社さんにお願いすることになります
・管理料
・清掃費
・保守点検項目
・募集方法・ツール
・成功報酬
主に毎月かかる費用の部分になります
交渉すれば支出が減る分
毎月の利益に直結しますが
協力体制を結べないと
入居活動をしてもらえないという
弱点もあるので
交渉の強度も考える必要があります
4，入居者
買った不動産を募集している際に
入居希望者さんと交渉するケースもあります
・賃料
・敷金
・礼金
といった入居を決める際に交渉する項目と
・清掃費用
・ドアシリンダー交換
など退去する際に請求する費用に
ついての交渉なんてことも考えられます
大切なのは
常に交渉のアンテナは全てに対してあって
でもそのときそのときの状況に応じて
どの立場の人なら
交渉のテーブルにのってくれるか
タイミングを見極めることが重要だと思っています
利益を最大化させるためには
今交渉すべきところはどこか？を
見極めることが大切
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
