Q127:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆ポータルサイトで物件を探す③物件の見方 更新日
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新築RC不動産
Q209:不動産投資と満室経営 管理の基本 空室保証・サブリース
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一般的回答
空室保証・サブリースが重視される理由（＝なぜ大事なのか）
1．空室による収入のブレを防げる
空室が続けば家賃収入がゼロになる可能性がありますが、サブリース契約ではたとえ空室があっても一定の賃料が保証されるため、キャッシュフローの安定につながります。
2．煩雑な管理業務を丸ごと任せられる
入居者の募集、審査、クレーム対応、家賃回収、原状回復などを全てサブリース会社が代行してくれるため、オーナーの手間を大幅に減らすことができます。
3．初心者や遠方オーナーにとって安心感がある
物件管理に不慣れな方、あるいは物件所在地が遠方にある投資家にとって、サブリースは“任せておける”という精神的安心をもたらします。
空室保証・サブリース契約に含まれる主なポイント
1．保証賃料の水準
契約時に設定される保証賃料は、相場家賃の80〜90％程度が一般的です。「空室時でも家賃収入が得られる」という代わりに、通常よりも賃料が低めに設定されます。
2．契約期間と中途解約条件
契約期間は2年〜30年などさまざまですが、途中での解除には違約金が発生する場合があります。また、オーナー側からの解約は非常に制限されているケースもあるため要注意です。
3．賃料の改定条項
定期的に保証賃料の見直し（減額含む）を行う条項があることが多く、長期的には収入が減るリスクもあります。
4．入居者との賃料差額は会社の利益に
サブリース会社は、実際の入居者から高い家賃を得ていても、オーナーには契約上の固定家賃しか支払わないため、その差額は会社の利益となります。
5．原状回復・修繕費の負担範囲
契約によっては原状回復費用がオーナー負担となっているケースもあり、賃料保証の代わりに修繕リスクを引き受ける契約になっていることもあります。
新築RC不動産の考え方
A:一言で言うと「又貸し」のことです。通常は入居者さんと不動産オーナーで賃貸契約を結びますが。サブリースの場合、その不動産を一括でサブリース会社に借りてもらい、サブリース会社が入居者さんを募集する形になります。
サブリースを利用する最大のメリットは
常に満室が維持できることです。
サブリース会社が一棟まるごとを
3年とか5年とかの単位で借りてくれますので
その期間に空室が出ることはありません。
賃料も概ね決まっているので、年間の収支も簡単に計算できます
一方でサブリースにもデメリットが
大きく二つあります
１つは、賃料が低いということ
例えば元々5万円で貸す部屋をサブリースにすると
賃料収入が4.5万になるようなイメージです。
考えれば当然ですがサブリース会社は
この差益の5千円で儲けるわけです
２つ目は
時間と共に一方的に賃料が下がるということ
例えば3年とかでサブリース契約を結んで
4年目に更新をするとき、ほぼ間違いなく
賃料が下がる契約を提示されます
元々5万だった賃料がサブリースで4.5万になり
更新すると4.2万に減る
この下落についてはサブリースの契約時に
時世の状況を勘案して都度協議すること
なんて書いてありますが、
つまるところ経年に伴って
下げますという意味です
安心感を得るならサブリースもおススメです
自分できっちり収益を上げるなら
辞める選択もあると思います
ちなみにわたしは
これまでサブリースをお願いしたことは
ありません。
おかげで色々な勉強をさせてもらっています☺
面倒ごとを代行するとそこにビジネスが生まれる
サブリースはそのわかりやすい例
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
