Q33：自己投資って具体的にはなんですか？その１
blog
新築RC不動産
Q212:不動産投資と満室経営 満室経営 賃料 敷金 礼金
blog
目次
一般的回答
【1．賃料とは｜投資の心臓部】
賃料は、不動産投資において最も重要な収入源です。安定的なインカムゲイン（家賃収入）を得るためには、周辺相場や競合物件を踏まえた「適正価格の設定」が不可欠です。
- 高すぎると空室リスク増
- 安すぎると収益が圧迫される
家賃設定は「満室経営の前提条件」。築年数や設備、立地をもとにターゲットを絞り、入居希望者にとって魅力的な価格で提供することがポイントです。
【2．敷金とは｜担保としての意味】
敷金は、入居者が家賃を滞納した場合や退去時に原状回復費用が必要になった際の保証として預かるお金です。
- 通常は家賃の1〜2ヶ月分
- 契約終了後、問題がなければ返還される性質
投資家にとっては、万が一の保険的役割を果たします。ただし、最近では「敷金ゼロ」物件も増えており、その場合は原状回復費を別途請求できる契約内容にしておくことが重要です。
【3．礼金とは｜収益の即効性】
礼金は入居時に「お礼」としてオーナーに支払われ、基本的に返還されません。
- 収益に直接貢献する一時金
- 地域差があり、ゼロのエリアも
礼金があるとオーナーにとっては初期収入が増えますが、借主側から見ると入居時のハードルが上がるため、競争力のある賃料設定や条件（例：フリーレント1ヶ月）とバランスを取ることが求められます。
【4．3つのバランスが満室を左右する】
満室経営のためには、賃料・敷金・礼金の設定バランスがとても重要です。
- 賃料：毎月の安定収入
- 敷金：リスクヘッジ
- 礼金：初期収益アップ
例えば「敷金・礼金ゼロ＋家賃少し高め」や「家賃は相場以下だが礼金あり」など、立地・物件・市場に応じて調整しながら、空室対策として最適な組み合わせを検討しましょう。
【5．まとめ：市場を知り、柔軟に設計する】
「満室経営＝条件を柔軟に設計できる力」と言い換えることができます。
大切なのは、「なぜ今、この条件なのか？」をデータと戦略で語れること。
- ターゲットのニーズを把握する
- 周辺の条件と比較して優位性を出す
- 空室期間を最短にするための価格戦略を立てる
新築RC不動産の考え方
A:満室経営する一番安直な方法は賃料を下げることです。過疎地などでそもそも人がいない。賃貸需要が無いなどの問題が無い限り、周辺の賃料相場と比べと下げれば入居者さんが表れてくれるのが不動産投資の基本です。
ですが賃料を下げるのは最終手段。だってそれは不動産賃貸業としての収入を下げる行為に直結するからです。ということで賃料を変えずに変え有られる２つの費用をお伝えします
敷金
簡単に言えば、退去するときに元通りにするのに使うお金を事前に貰いますという意味です。入居して部屋を使う中で当然部屋はダメージを追っていきます。ただ不動産賃貸業としては、次に入居者さんのためにも綺麗にしたい。ということで入居段階にもらうお金が敷金です。敷金には保険的な性質がありますので、退去後に綺麗にするために使ったお金が少額であれば返ってくるお金になります
礼金
元々は大正時代関東大震災で家の多くが消失し、住みたくても住めない人が多くなったときに、家を貸してくれた大家さんへお礼の気持ちで渡したお金という意味があるそうです。現状の人口減少で空き家が増加する中ではその意味合いは無くなりつつあるお金かもしれません
敷金も礼金も決まった額がありませんが、一般的に敷金１，礼金２のように表記され、賃料1カ月分を１として何カ月分にするかで決まっています。
私の感覚では０～２程度が一般的なラインで3を超えると「どうしてもこの賃料で決めたいんだな」と大家側の焦りを感じます
ちなみにわたしは敷金は０ではじめることがほとんでです。それは
・マンションで周辺のアパートよりも賃料が高いため、部屋をめちゃくちゃにする人が少ない → 退去時にきちんと支払ってくれる 為です
わざわざ初期費用をあげるくらいなら、そこは無しにして適正な賃料で借りてくれる人を探すことを重視しています
敷金、礼金が変われば入居の初期費用が全く別になる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
