2024.02.19 2025.08.04

Q219:不動産投資と満室経営物件の価値を上げる①

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一般的回答
新築RC不動産の考え方
退去後に賃料を上げる
賃料を上げるために

一般的回答

1．退去後に賃料を上げるとは？

退去後に賃料を上げるとは、入居者の退去をきっかけに、次回の募集時に家賃を戦略的に改定する手法です。

賃貸経営は「一度決めた賃料が入居中は簡単に上げられない」という特徴があります。
だからこそ退去は「家賃をリセットできる貴重なタイミング」なのです。

単なる家賃値上げではなく、物件価値を引き上げるための投資とセットで行うことが成功の鍵です。

2．なぜ退去後に家賃を上げる必要があるのか？

築年数が経つほど家賃は下落しやすい
　→ 改善を行わず募集すると、相場に流されて家賃が下がる
物件の収益力を維持するため
　→ 数千円でも家賃が上がれば、年間・長期収益は大きく変わる
競合物件との差別化を図るため
　→ 設備更新・リフォームで「選ばれる理由」を作れる

たとえば、月5,000円の賃料UPは年間で6万円、10年で60万円の差になります。

3．家賃を上げるための基本ステップ

退去後にただ家賃を上げるだけでは、空室期間が長期化するリスクもあります。
成功のポイントは「根拠ある家賃設定と付加価値提供」です。

ステップ1：相場の把握

近隣競合物件の賃料・設備を調査
募集状況や空室期間もリサーチ

ステップ2：リフォーム・設備改善

室内の美装化（クロス・床の全面張り替え）
人気設備導入（ネット無料・宅配ボックス・独立洗面台）
水回り設備の更新（キッチン・ユニットバス）

ステップ3：ターゲット設定と賃料改定

単身向けかファミリーか、法人契約かを明確に
相場＋1,000〜3,000円程度の賃料改定を検討

ステップ4：募集戦略の強化

写真・間取り図を一新
募集条件の柔軟化（敷金礼金調整、フリーレント）

4．実際の事例

例）築15年の1Kマンション

改善前

家賃：58,000円
水回り旧式、クロス汚れ
募集期間：60日

改善後

家賃：62,000円（+4,000円）
独立洗面台新設
アクセントクロス施工
ネット無料導入

結果

募集開始から21日で成約
年間収益48,000円増加

このように「単なるリフォームではなく収益改善」をゴールに据えることが大切です。

【5．まとめ：退去は価値を上げるチャンス】

退去は「収益を落とすピンチ」ではなく、「物件をリニューアルして賃料を引き上げるチャンス」です。

賃料UPはタイミングが重要
リフォームの費用対効果を明確に計算する
相場とターゲットに合わせて戦略を練る

この一歩が、10年先も収益を生む物件を作る基盤になります。

新築RC不動産の考え方

A:満室編のQ&Aシリーズもいよいよラストです。満室経営もつまるところは不動産賃貸業ちしての利益の最大化が目的だと思うのですが、そのために取り組むべき着眼点についてお伝えします。

退去後に賃料を上げる

不動産は古くなれば価値が下がって、賃料も下がる。これは大きな流れとしては間違いありません。でもだからと言って、何も考えずに退去の度に募集賃料を下げるのは違うと思うわけです。

劣化による賃料の低下とは別に、賃料は近隣との相場感で決まる
そういう側面もあります。退去が出たら同じエリア、同じ大きさ、同じような築年数の物件がどれくらいの賃料で貸しに出されているのか？
明らかに競合する物件が100件以上と多い場合は何か差別化しないと賃料を上げるのは難しいかもしれません。でももしそこまで物件が多くないのであれば、思い切って1000円でも2000円でも上げてみるのもアリかもしれません。もし違うと思えば、修正すれば良いだけです。私の場合数日で申し込みがはいってしまうような賃料は逆に安すぎるかなと反省したりします