Q27：投資と投機って何が違うのですか？
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新築RC不動産
Q224:不動産投資と税金 お金を守るためのポイント
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目次
一般的回答
① 税金の種類を正しく理解する
不動産投資では、次のような税金が発生します：
- 所得税・住民税（家賃収入や売却益に対して）
- 固定資産税・都市計画税（所有しているだけで毎年かかる）
- 消費税（物件や設備、管理費に間接的に）
- 譲渡所得税（売却時に発生。所有期間で税率が変動）
- 登録免許税・不動産取得税（購入時の初期コスト）
まずはこれらの種類を押さえ、どのタイミングで何の税金がかかるのかを知っておくことが、お金を守る第一歩です。
②経費を正しく計上して所得を圧縮する
不動産所得にかかる税金は「家賃収入－経費」で計算されるため、経費を適切に計上すれば、課税対象を減らすことができます。
代表的な経費の例：
- 管理費・修繕費
- 減価償却費（建物や設備の価値を年ごとに分割して計上）
- 借入金の利息
- 火災保険・地震保険料
- 交通費・セミナー代・書籍代（事業に必要であれば）
「使っていない経費がある＝無駄に税金を払っている」という意識を持つことが大切です。
③減価償却の威力を活かす
減価償却は、建物や設備などの資産の価値を年数に応じて少しずつ経費にしていく制度です。実際にお金が出ていかなくても経費として扱えるため、キャッシュを残しつつ課税対象を減らす強力な節税手段です。
特に築古の物件（法定耐用年数を超えた物件）は、短期間で償却できるため、節税効果が高くなります。
④ 法人化による節税を検討する
ある程度の規模になってきたら、法人化も検討材料です。個人では所得が上がるほど税率も高くなりますが、法人の税率は一定です（中小企業で23.2%前後）。また、法人では出張手当・役員報酬・家族への給与支払いなど、柔軟な経費処理が可能になります。
ただし、法人化には別途コストや管理の手間もかかるため、タイミングや規模を見極めることが重要です。
⑤ 売却のタイミング＝税率に差が出る
保有期間が5年を超えると、不動産売却時の「譲渡所得税」は大幅に軽減されます。
- 5年以下：短期譲渡所得 → 税率 約39%
- 5年超：長期譲渡所得 → 税率 約20%
「いつ売るか」で税金が2倍近く変わるため、売却の時期は慎重にシミュレーションしておく必要があります。
新築RC不動産の考え方
A:具体的にお金の守り方を勉強する前に抑えておくべきポイントを整理します。
目的・目標に合った税金コントロールを目指す
税金について学ぶと一言で言っても
それだけで一生かける価値があるほど
税金の世界は間口も奥行きも広い世界です。
勉強に時間と労力をかけ過ぎて
本来の節税効果が追い付かなければ
それは良い勉強とは言えません。
不動産投資の目的・目標・目指すゴールを明確にすることで
最適な税金コントロールをします
無駄な税金を払わない
契約・取得・保有・経営・売却・譲渡・贈与・相続
あらゆる局面で税金の動きは変わってきます
それぞれのフェーズに合わせた節税方法を体得し
最大の支出である税金のコントロールをします
自分で理解する
税金と聞くと「難しい」と
アレルギー反応を出してしまう人がいます
全ての手続きを一人でできるほど
税金は軽いものではありませんが
だからと言って、税理士に任せるのも違います
税金対策は税務
税務の理解はまずは自分自身で覚えること
理解した上で専門家に助力を求める姿勢が大切です
税制は生き物 常に変化し続ける
税法は毎年変更されます
事実わたしが1棟目に使っていた
税金対策は今では使えなくなっているものもあります
常に最新情報にアンテナを伸ばし
今できること
今狙えること
の最新情報を集める人脈を作ることが大切です
大変だからみんなやらない
みんながやらないことをやるから
初めてそこにチャンスが生まれる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
