Q228:不動産投資と税金　コントロールできる税金　できない税金

一般的回答

コントロールできる税金（対策や選択の余地がある）

1. 所得税・住民税（賃料収入に対する課税）

• 経費の計上（減価償却、ローン金利、管理費、修繕費 など）
• 青色申告による特別控除（最大65万円）
• 法人成りによる節税（所得の分散や経費範囲の拡大）
• 不動産所得の赤字による損益通算

▶ ポイント：会計処理や申告方法の選択により節税の余地がある。

1. 譲渡所得税（売却益に対する課税）

• 保有期間の調整（5年超で「長期譲渡所得」となり税率が約半分）
• 売却タイミングの最適化（年内 or 翌年など）
• 特別控除の活用（居住用3,000万円控除など）
• 1031交換（米国のみ）や買換特例（一定条件下の国内制度）

▶ ポイント：売却戦略やタイミングにより大きな税差が出る。

1. 消費税（建物部分の取得にかかる）

• 法人が課税事業者である場合、建物部分の消費税は「仕入控除」が可能
• 課税売上比率が高い事業スキーム（マンスリーマンションなど）では有利
• インボイス制度の対応も含め要注意

▶ ポイント：法人化と運用モデルによって還付も視野に入る。

コントロールできない税金（制度上、避けられない）

1. 不動産取得税（取得時）

• 固定資産税評価額×3%（※住宅用軽減後）
• 築年数や構造によって軽減措置が変わるが、そもそも発生は避けられない

▶ 対応策：軽減措置の適用漏れがないように申告することが重要

1. 登録免許税（登記時）

• 所有権移転・抵当権設定登記に対して法定税率が課される
• 抵当権設定＝借入をすれば必ず発生

▶ 対応策：税率は変えられないが、「相続登記」や「合筆」などでは軽減制度もあり

1. 固定資産税・都市計画税（毎年）

• 評価額×法定税率（固定資産税1.4%、都市計画税0.3%）
• 原則毎年課税、保有し続ける限り課税対象

▶ 対応策：評価額の妥当性をチェックして、誤りがあれば市町村に「評価額の見直し申請」を出す

新築RC不動産の考え方

A:納税方式によって見極めることが可能です。コントロールできる税金はきちんとルールに従った節税を学びことが大切です。逆にコントロールできない税金を変えようとすると脱税になるのであるがまま受け入れることが必須です。

コントロールでき「る」税金

申告納税方式という種類の税金が該当します。
納税者が申告書を作成し
税額を計算して納税する方法です。
８つの税金の中では
・消費税
・住民税/事業税
・所得税（法人税）
・相続税
が該当します

コントロールでき「ない」税金

賦課（ﾌｶ）課税方式という
種類の税金が該当します。
国や地方自治体が税額を計算し
納税者に通知する方式です
８つの税金の中では
・印紙税
・登録免許税
・固定資産税/都市計画税
・不動産取得税
が該当します

不動産投資における節税とは
・消費税
・住民税/事業税
・所得税（法人税）
・相続税
のことを指します

次回からは個別の税金について
詳細をお伝えしていきます

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東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。