Q164:不動産投資と銀行 銀行面談って何？
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新築RC不動産
Q231:不動産投資と税金 コントロールできない税金 固定資産税
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一般的回答
固定資産税の概要
- 課税対象：土地・建物などの固定資産
- 納税義務者：毎年1月1日時点で登記簿に所有者として登録されている人
- 課税主体：市区町村（東京23区は都税事務所）
- 納付時期：年4回の分割払いが一般的（自治体により異なる）
税額の計算方法
固定資産税は、
課税標準額 × 税率（1.4％が標準）
で算出されます。
- 課税標準額：固定資産税評価額（3年ごとに評価替え）
- 税率：原則1.4％（条例で引き上げ可能）
併せて課税される都市計画税
都市計画区域内の土地・建物には、固定資産税と同時に都市計画税が課されます。
課税標準額 × 0.3％（上限）
※自治体により税率は異なります。
計算例
評価額：土地5,000万円、建物3,000万円（合計8,000万円）、税率1.4％
- 固定資産税：8,000万円 × 1.4％ ＝ 112万円／年
- 都市計画税（0.3％）：8,000万円 × 0.3％ ＝ 24万円／年
- 年間合計：136万円
不動産投資における注意点
- 保有期間中ずっと発生
賃料収入がゼロでも課税されるため、空室期間はキャッシュフローを圧迫します。 - 新築は軽減措置あり
住宅用地・新築住宅は一定期間、固定資産税が半額または減額されます（例：新築住宅は3年間半額）。 - 評価額の見直し
評価額は3年ごとに見直され、地価や建物価値の変動により税額も変わります。 - 土地の特例
小規模住宅用地（200㎡以下）は課税標準が1/6になるなど、土地には特例措置があります。
新築RC不動産の考え方
A:1月1日に固定資産を持っている人に課税さる税金のことです。固定資産とは土地、建物、償却資産のことを指します
固定資産税は国じゃなくて自治体に収める税金
土地や建物がある市町村に市町村税として納める税金です。ただし23区だけは東京都に都税として納めることになります
税額はどうやって決まる？
税額
=課税標準額 × 1.4%
が基本となります。
課税標準額とは
各自治体の長が国が決めた基準（固定資産評価基準）と呼ばれる
ルールに従って固定資産を評価した金額のことです
ちなみにこの金額は
実際に売買された金額では無いので注意
ちなみに都心にいくほど
固定資産評価額<実勢価格
地方に行くと
実勢価格<固定資産評価額となる傾向があります
（正確には地方の土地は買い手がつかないので
価格無しとなっても固定資産評価額が0になることは無い）
あと固定資産評価額は3年毎に見直しが入るため
建物は経年劣化によって
固定資産評価額も下がっていきます
特例で税額が安くなる？
簡単に言うと住宅を作ると
一定期間の税額は免除されるルールになっています
特に優良住宅と呼ばれる耐火構造の住宅だと
減額割合も高まる
つまり自治体としては
長く住める良い家を建ててください
というメッセージなわけです
納付方法
毎年決まった時期に郵送で納付書が届きます
一括で支払うか、4回にわけて分割で払うか
両方の納付書が届くので
自由に選択することが可能です
支払方法は
基本は窓口振込かネットバックでのPayeasy支払
自治体によってはクレジット納付サイトなどで
クレジット支払もできたりします
（ただし1回上限100万まで）
徐々に下がっていく珍しい税金
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
