Q220:不動産投資と満室経営 物件の価値を上げる②
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新築RC不動産
Q241:不動産投資と税金 コントロールできる税金 所得税
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一般的回答
所得税の基本
所得税は、不動産から得た賃料収入などの利益に課される国税です。
課税の対象は、家賃収入から管理費・修繕費・減価償却費・ローン利息などの必要経費を差し引いた「不動産所得」です。
不動産投資では、適切な経費計上や申告方法を工夫することで課税所得を下げる＝節税する余地が大きい税金です。
所得税の仕組み
課税対象額
不動産所得 ＝ 年間家賃収入 － 必要経費
税率（累進課税）
申告時期
- 確定申告：毎年2月16日〜3月15日
- 青色申告を選べば最大65万円の特別控除が使える
所得税をコントロールする具体的手法
- 経費計上の徹底
- 管理委託費、共用部光熱費、修繕費、広告費、減価償却費、ローン利息など。
- 家賃収入と直接関連する費用はすべて経費化し、課税所得を下げる。
- 減価償却の活用
- RC造は耐用年数47年、木造は22年など。
- 減価償却を適正に計上することで、実際のキャッシュフローを保ったまま所得を圧縮可能。
- 青色申告の特典
- 最大65万円の特別控除
- 赤字を3年間繰り越して、将来の黒字と相殺（損益通算）可能。
- 法人化による所得分散
- 個人の累進課税（最大45%）と比べて法人税は原則23.2%程度。
- 法人に不動産を持たせることで、所得分散や経費範囲の拡大が可能。
- 家族への給与支払い
- 青色申告専従者給与として、家族へ支払った給与を経費にできる。
- 給与として分散することで、個人の課税所得を下げられる。
注意点
- 経費にできる範囲を超えた架空計上は「脱税」とみなされ、重加算税や罰金のリスク。
- 所得税対策は年内の支出と申告が基本。翌年以降では反映されない。
- 高額所得者は「住民税」「事業税」も同時に増えるため、総合的な税負担を見て戦略を立てる必要がある。
まとめ
不動産投資における所得税は、
- 経費計上
- 減価償却
- 青色申告
- 法人化や所得分散
といった正しい手法を活用すれば、大きくコントロールできる税金です。
「課税所得を減らす＝納税額を減らす」というシンプルな構造だからこそ、
早めの計画と税理士との連携が成功の鍵となります。
新築RC不動産の考え方
A:不動産賃貸業から得られる家賃（売上）から経費を引いた所得に対してかかってくる税金が所得税です
不動産賃貸業における売上
家賃
共益費
更新料
礼金
敷金（退去時に返却しない場合）
不動産賃貸業における経費
減価償却（建物のみ）
固定資産税、都市計画税
事業税
管理費
修繕費
修繕積立金
広告宣伝費
仲介手数料
税理士報酬
司法書士報酬
金利
火災保険料
よくある間違い
元本返済
借りたお金を返しているので費用にはなりません
所得税
税金でも所得税は費用に入れられません
土地
土地は劣化しないので
減価償却と言う概念がありません
最も節税ポイントになるのが所得税
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
