Q245:不動産投資と税金　加速度償却

一般的回答

加速度償却とは

加速度償却（かそくどしょうきゃく）とは、耐用年数全体で均等に償却する通常の「定額法」よりも早く、初期の年度に多くの減価償却費を計上できる方法です。
不動産投資では、主に建物や設備の取得時に適用される特例で、初期の課税所得を大きく圧縮し、節税効果を早期に得ることが可能となります。

基本的な仕組み

通常の減価償却では、例えば耐用年数47年のRC造なら

というように毎年ほぼ一定の額を経費計上します。

これに対して加速度償却では、取得後の最初の数年間に多くの減価償却費を計上し、後の年度は少なくする方法をとります。
その結果、初期の課税所得が大幅に減り、所得税や住民税の支払いを繰り延べることができます。

加速度償却の種類

1. 定率法（旧来型の加速度償却）
   • 取得価格から前年までの償却額を差し引いた残額に償却率をかける方式。
   • 初年度が最も大きく、年を追うごとに減少する。
   • 現在は新築建物には原則適用されず、一部の中古資産や特例のみ。
2. 特別償却（税制優遇措置）
   • 政府が一定期間や一定用途の投資を促すために設ける特例。
   • 例：中小企業投資促進税制、環境配慮型設備投資、耐震改修など。
   • 取得価格の30％を初年度に一括償却できるケースもある。
3. 即時償却
   • 特定の設備投資で認められる、取得した年に100％を経費計上できる特例。
   • 不動産本体には原則適用されないが、付属設備や特定の省エネ設備などが対象になる場合がある。

不動産投資で活用できる場面

• RC造マンションや大型設備投資
  大規模修繕や耐震補強、省エネ対応設備（太陽光パネル・断熱材など）を導入した場合、特別償却が認められるケースあり。
• 中古物件の購入
  一部の中古建物では定率法（加速度償却）が選択可能で、初期数年間で大きな減価償却費を計上できる。
• 法人による設備更新
  法人が不動産事業として省エネや生産性向上投資を行う場合、中小企業経営強化税制などの特別償却を適用できる可能性がある。

投資家にとってのメリット

1. 初期の課税所得を大幅に圧縮
   • 所得税・住民税・事業税の負担を初期数年で軽減。
   • 余剰資金を新たな投資や繰上返済に回せる。
2. 資金繰りの改善
   • 実際には現金支出がないため、キャッシュフローを守りながら税金を繰り延べられる。
3. レバレッジとの相性が良い
   • 融資を活用した投資では、初期返済負担が大きくても税金を抑えることで手残り資金を確保しやすい。

注意点

• 将来的な節税効果は減少
  初期に多く償却した分、後半の償却額は減り、節税効果は小さくなる。
  長期的なキャッシュフロー計画を立てる必要がある。
• 税務署の審査が厳格
  特別償却や即時償却は要件が明確に定められており、根拠書類が必要。
• 短期売却時の注意
  減価償却を早く進めた分、売却時の譲渡所得（売却益）は大きくなる可能性がある。

まとめ

加速度償却は、

• 建物や設備の購入初期に多くの減価償却を前倒しで計上できる
• 所得税や住民税を大幅に圧縮し、キャッシュフローを守りながら再投資資金を確保できる

という点で、不動産投資家にとって非常に強力な税務戦略です。

新築RC不動産の考え方

A:耐用年数を過ぎた資産を通常よりも短期間で減価償却を行うことです。
仮に同じ金額の資産の場合、通常の減価償却よりも毎年の減価償却額が上がることで節税効果が高まります

加速度償却の計算方法

耐用年数を過ぎた資産を取得した場合
以下の計算式で新たに耐用年数を設定します

耐用年数　
=　法定耐用年数　×　20%

RCのマンションの場合
9年
=　47年　×　20%
*小数は切り捨てとなります

加速度償却の威力

例えば建物価格1億円の
RCのマンションがあるとします　

新築の場合
法定耐用年数は47年なので
毎年の減価償却費は
212万
≒　1億　÷　47年

中古（築38年以降）の場合
毎年の減価償却費は
1111万
≒　1億　÷　9年

同じ1億の物件でも
毎年経費に計上できる額が
約800万も変わってしまうというわけです

富裕層がつかう加速度償却

参考note

富裕層で無ければ知っても意味が無い

参考note

減価償却　耐用年数超えても使えるモノ

参考note

加速度償却　儲かってるのに、利益はない　×0.2の威力

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東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。