Q12：借金は怖くないですか？
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新築RC不動産
Q262:不動産投資と出口戦略 売却 セールスポイントは？
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A:売却を考えるとき、あなたが所有するのその物件のセールスポイント（競合差別化ポイント）を考えておきます
差別化ポイントの一つの見方は
・収益性（どれだけ儲かる物件か）
・資産性（どれだけ値が落ちない物件か）
・ブランド力、希少性
に分けて見ることが可能です
収益性（どれだけ儲かる物件か）
簡単に言えば「利回りを上げる」ということです。ですが売却フェーズになってから賃料を上げるのは難しいので、一般的には売却価格を下げることで利回りを上げることになります。当然反響も瞬時に出やすく売りやすくなりますが、売る側からすればダイレクトでキャピタルゲインを削る行為になるので、収益性を武器に売るのであれば、最初から相場よりも利回りの高い物件にしておくことがポイントになります
資産性（どれだけ値が落ちない物件か）
勝ったときと比較して、不動産価値が落ちない、あるいは上がっていく場所の不動産を売るということです。具体的には都心や地方の中核都市など、日本全体としては人口が減っていますが局所的にその減少率が低い、もしくは微増している地域を狙います。特に最近人口動態がさらに細分化されている感覚があるので、具体的狙う地域は〇〇市では無くて〇〇町くらいの細かさが必要かなと思っています。上手くそういった地域の不動産を買えれば、売却時も価値が落ちていないので買った時と同じ金額で売却→返済した融資分がそのままキャピタルゲインとできます。ただ、資産性を売りにする場合は天災やトレンドによって資産性の高い場所が変わったり、税制の変更によって影響を受けるなど自分でコントロールできない範囲があるので注意が必要です
ブランド力、希少性
だれもがその名前を聞いただけで欲しいと思ってしまうブランド力を売りにして数字よりも感情で人に訴えかけると言うことです。例えば都内でも麻布、青山、成城、、青葉台、番町などなど。平気で利回り3%台で取引されていると聞けば、売却側からすれば夢のある話です。ブランド力のある地域はそもそも収益不動産の数も少ないので競合しずらいと言えます。ただ当然のことながらその地域に不動産を持つことの難易度も半端じゃない上に、相対的に賃料も高いですがそれ以上に土地値が尋常じゃ無いので保有中のインカムゲインもめちゃくちゃ薄くなります
どの目線をセールスポイントにするにしても
共通するのは何を買うかで決まってしまうということ だから最初が肝心
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
