Q263:不動産投資と出口戦略 売却 どの形で売る？

一般的回答

売却の代表的な4つの形

仲介売却（一般市場で広く売る）

最もスタンダードな方法で、個人投資家・法人投資家・富裕層など、幅広い層が買い手候補になります。
“相場に近い、もしくは相場以上の価格”を狙える一方、売却までに時間がかかることがあるのが特徴です。
高値売却を狙う場合の第一候補です。

業者買取（スピード重視）

再生業者・買取業者に直接売却する方法です。
価格は相場より下がりますが、最短で現金化できるという強みがあります。
急ぎで資金を回収したいときや、次の物件購入のタイミングを優先したいときに有効です。

リースバック売却（売っても運用を継続できる）

建物を売却しながら、自分がそのまま借り手として運用を続けるという方法です。
キャッシュを回収しつつ、収益構造を維持できるため、資金調達の一環として使われることがあります。

法人売却（会社ごと売るスキーム）

不動産を単体で売るのではなく、不動産を保有する法人ごと売却する形。
M&Aとして扱われるため、税務的なメリットやスピード感が出るケースもあります。
規模が大きくなるほど選択肢に入ってくる出口です。

どの形で売るかを決めるためのポイント

優先するのは「価格」か「スピード」か？

高値売却を狙うのか、早く現金化して次の投資に進むのか。
目的が違えば選ぶべき売却方法は全く変わります。

買い手の層はどこか？

一般市場で売るのか、法人向けで売るのか、業者に売るのか。
ターゲット層によって、売り方は変わっていきます。

税金への影響はどうか？

売り方によって手残りが変わります。
特に法人売却は税務の設計によって劇的に有利になることがあります。

市場環境は売りやすい状況か？

需要が強いときは仲介売却で高値が狙えます。
金融機関の姿勢が厳しいときは業者買取が選択肢になることも。

新築RC不動産の考え方

A:売却を考えるとき、その物件をどんな状態で売るのか？色々な選択肢があります。

不動産の状態して
・そのまま
・リノベ
・解体
それぞれのメリットデメリットをお伝えします

そのまま

読んで字のごとく、自分が所有している建物をそのままの状態で売却することです。おそらく一番多い売却方法では無いでしょうか？何せ実例が多いのです、反響もわかりやすいですし、近隣実績から売却価格も予想がつきやすい　更に現状住んでいる入居者さんに特に何もしてもらう必要も無いので売るまでの手間が少なくて済むのがメリットです。一方で競合との比較に晒されやすいので、建物そのもののセールスポイントを明確にできれいるかどうかで勝敗がわかれます。

リノベ

今の建物に費用をかけて綺麗にして、付加価値をつけて売るということです。コロナ以降は特に戸建ての不動産投資なんかで流行ったのがこの部類になります。費用のかけ方によって売却価格を上げられれば、大きくキャピタルゲインを出すことも可能ですし、リノベのかけ方によっては不動産の魅せ方が多種多様なのでがっちりした比較対象が現れにくいのもメリットです。ただしリノベには不動産投資とはまた別のノウハウが必要になりますのできちんと勉強することが必要ですし、費用対効果を見極める、経営的な目線がより必要になる、更に計画、手配、実施、と手間暇もかかるのでそれ相応の覚悟が必要です。

解体

建物を潰してまっさらな土地にして売却するということです。建物は時間の経過と共に劣化=価値が下がりますし、場合によっては修繕が発生して短期ではお金を出すことになるケースもあり得ますが、解体して土地だけにしてしまえばその心配はありません。しかも土地だけの状態になれば、また新築マンションを建てるだけでは無くて、戸建てにしたり、ビルにしたい、次の用途が広がる可能性もあるのでその分売却の可能性が上がります。ただ、解体するのは費用がかかります、木造＜重鉄＜RCと耐用年数が高いものほど解体費用も上がるので、イニシャルコストが大きくなるのが難点です、また現状住んでいる入居者のみなさんには退去して頂く必要があるためのその交渉をしなければいけないのも難点で、上の２つに比べてレベルが高い売却方法かもしれません

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東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。