Q210:不動産投資と満室経営 管理の基本 家賃滞納保証
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新築RC不動産
Q263:不動産投資と出口戦略 売却 どの形で売る？
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A:売却を考えるとき、その物件をどんな状態で売るのか？色々な選択肢があります。
不動産の状態して
・そのまま
・リノベ
・解体
それぞれのメリットデメリットをお伝えします
そのまま
読んで字のごとく、自分が所有している建物をそのままの状態で売却することです。おそらく一番多い売却方法では無いでしょうか？何せ実例が多いのです、反響もわかりやすいですし、近隣実績から売却価格も予想がつきやすい 更に現状住んでいる入居者さんに特に何もしてもらう必要も無いので売るまでの手間が少なくて済むのがメリットです。一方で競合との比較に晒されやすいので、建物そのもののセールスポイントを明確にできれいるかどうかで勝敗がわかれます。
リノベ
今の建物に費用をかけて綺麗にして、付加価値をつけて売るということです。コロナ以降は特に戸建ての不動産投資なんかで流行ったのがこの部類になります。費用のかけ方によって売却価格を上げられれば、大きくキャピタルゲインを出すことも可能ですし、リノベのかけ方によっては不動産の魅せ方が多種多様なのでがっちりした比較対象が現れにくいのもメリットです。ただしリノベには不動産投資とはまた別のノウハウが必要になりますのできちんと勉強することが必要ですし、費用対効果を見極める、経営的な目線がより必要になる、更に計画、手配、実施、と手間暇もかかるのでそれ相応の覚悟が必要です。
解体
建物を潰してまっさらな土地にして売却するということです。建物は時間の経過と共に劣化=価値が下がりますし、場合によっては修繕が発生して短期ではお金を出すことになるケースもあり得ますが、解体して土地だけにしてしまえばその心配はありません。しかも土地だけの状態になれば、また新築マンションを建てるだけでは無くて、戸建てにしたり、ビルにしたい、次の用途が広がる可能性もあるのでその分売却の可能性が上がります。ただ、解体するのは費用がかかります、木造＜重鉄＜RCと耐用年数が高いものほど解体費用も上がるので、イニシャルコストが大きくなるのが難点です、また現状住んでいる入居者のみなさんには退去して頂く必要があるためのその交渉をしなければいけないのも難点で、上の２つに比べてレベルが高い売却方法かもしれません
売却の方式によって、かかる費用も売れる金額も大きく変わる。
必ずしも今のまま売る必要は無い
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
