東京23区一棟新築RC不動産で資産形成するなか。考えてきたこと。実践してきたこと。
blog
新築RC不動産
Q266:不動産投資と出口戦略 王道の売却タイミング 12年目
blog
目次
一般的回答
なぜ12年目が王道になるのか？
■ 税務面が完全に安定している
当然ながら長期譲渡が前提となり、税率面での不利はありません。
加えて、減価償却もある程度進み、売却益と税金をコントロールしやすい状態になります。
■ 建物価値と土地価値の役割が明確になる
12年経つと、建物の新しさよりも
「立地」「土地値」「収益力」が価格を左右するフェーズに入ります。
土地の強いエリアでは、築年数の影響を受けにくくなります。
■ 次の融資戦略を組みやすい
12年保有していれば、返済は相応に進み、
LTV（借入比率）が改善しているケースが多いです。
これにより、売却後すぐに次の大型投資に進みやすいというメリットがあります。
■ 買い手の層が“安定志向”になる
12年目の物件を買う層は、短期回転ではなく
「安定した収益を長く取りたい」投資家や法人が中心になります。
価格交渉がシビアになりにくいのも特徴です。
12年目売却に向いているケース
■ 法人で長期保有してきた物件
利益調整・税務設計と相性が良く、
キャッシュフローと売却益の両立がしやすいです。
■ 立地が強く、築年数耐性のある物件
RC・好立地・土地値重視の物件は、
12年目でも十分に市場競争力があります。
■ 次のフェーズへ進むための整理
ポートフォリオを入れ替え、
より効率の良い資産構成にするための出口として機能します。
12年目までに意識しておくべき準備
■ 修繕・管理の質を保つ
長期保有ほど、管理状態が価格に反映されます。
■ 借入・返済バランスの最適化
売却時に“財務的にきれい”な状態を作っておくことが重要です。
■ 売却先と売り方の想定
個人か法人か、仲介か買取か。
12年目は選択肢が広がる分、事前設計が結果を左右します。
12年目の売却は、派手さはないものの、最もバランスの取れた王道の出口戦略です。
税務・融資・評価が整い、次の投資へスムーズにつなげやすい。
長期視点で不動産投資に取り組む人ほど、
この「12年目」という節目を意識する価値があります。
出口戦略とは、ゴールではなく“次の成長への通過点”。
12年目は、その完成度が最も高いタイミングのひとつです。
新築RC不動産の考え方
A:色々ととりとめのない話が多い出口戦略。ここでは新築の物件を建てたケースを想定して王道の売却タイミングをお伝えしていきます。
12年目 次の融資が最長年数
RC造のマンションの場合
法定耐用年数は47年ですが、
一般的な融資の最長年数は35年です。
つまり、土地から新築で建てても
築12年で建てても引ける融資年数は
同じ35年となります
融資年数は新築も築12年も同じですが
融資残高は新築と築12年では全く違います
例えば1億円の物件を
フルローンで
1.5%の金利
融資年数35年とすると
新築の完成直後は
当然残債が1億ですが
12年後の残債はざっくり7000万になっています
もちろん同じ金額で売れることは
無いと思いますが
それでも3000万のアベレージがあれば十分
キャピタルゲインを狙うことも可能と
判断することもできます
最大年数のままで融資が引けることは
大きなメリット
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
