Q253:不動産投資と出口戦略
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新築RC不動産
Q269:不動産投資と出口戦略 王道の売却タイミング 残債=土地値
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一般的回答
残債＝土地値とは何か？
■ 借入残高が土地評価と同水準になる状態
建物部分は減価し、土地値が評価の中心になる中で、
借入の残債が土地の評価額とほぼ同じ水準まで下がった状態を指します。
■ 「建物が実質タダ」の見え方になる
この状態では、
・土地で借金がカバーできている
・建物は収益を生む“おまけ”
という非常に強い構造になります。
銀行・買い手の双方から見て、安心感が段違いです。
なぜ王道の売却タイミングなのか？
■ 売却リスクが極端に小さい
万が一、売却価格がブレても、
土地値で残債を返せるため、損失が出にくい構造になっています。
心理的にも、最も身軽な状態です。
■ 買い手の融資が通りやすい
土地値が強い物件は、
銀行評価が安定し、買い手の融資が組みやすくなります。
結果として、買い手の裾野が広がり、売却しやすいのです。
■ 売却後の自由度が高い
残債が軽いため、
売却益をほぼそのまま次の投資に回せるケースも多く、
次の一手が非常に打ちやすくなります。
残債＝土地値売却に向いているケース
■ 土地値が強いエリアの物件
都心・駅近・需要の安定したエリアほど、この形を作りやすいです。
■ 長期保有で返済が進んでいる
10年・15年と保有してきた結果、
自然にこの状態に近づいているケースは非常に多いです。
■ 次の大型投資に進みたい
リスクを最小限に抑えつつ、
資金を大きく動かすための出口として最適です。
この状態を作るために意識すべきこと
■ 購入時から土地評価を意識する
建物重視ではなく、
「土地でどれだけ評価されるか」を最初から見ることが重要です。
■ 返済戦略を設計しておく
繰り上げ返済・借換えなどを活用し、
残債コントロールを意識して運用します。
■ 売却は“選択肢”として持っておく
売らなくても良い状態だからこそ、
売却という選択が強いカードになります。
「残債＝土地値」は、不動産投資における最も安全性が高く、
自由度の高い王道の出口タイミングです。
売っても良い、持ち続けても良い。
この“どちらでも選べる状態”を作れるかどうかが、
長期投資家としての完成度を決めます。
出口戦略とは、追い込まれて考えるものではなく、
余裕があるときに選べる状態を作ること。
残債＝土地値は、その象徴的なゴールのひとつです。
新築RC不動産の考え方
A:色々ととりとめのない話が多い出口戦略。ここでは新築の物件を建てたケースを想定して王道の売却タイミングをお伝えしていきます。
残債=土地値
不動産を保有していると、毎月返済して借金が減っていきます。
最終的には借金は0になるのですが
その前に借金の残り額=土地の価格になる瞬間が来ます。
そのタイミングはいわば
実際には土地+建物がついている
にも拘わらず
土地のみの金額で売っても損がでない
=絶対に損しない
と言えるので、安心して売却できるタイミングと言えます
土地の価値は無くならない
この話は前提として
建物：劣化し最終的に価値が０になる
土地：劣化せず、基本価値が0になることは無い
という性質に着目しています
実際土地は傷んだり使えなくなることは
基本ありません。
特に23区内なんかであれば
むしろ価値が上がっているくらいです
ここの領域までいけば
かなり安心ではありますが
ひとつのデメリットは
到達するまでに時間がかかるということです
特に新築でRCで取り組むと
例えば
総額1.5億でうち土地値が5000万
みたいな配分なので
立ててから30年くらいしないと
残債=土地値にならない
多くの人はそこまで待てないので
他の売却戦略を選んでいる
というわけです
ひとつの究極は
持ち続けることができれば
不動産は必ず勝てる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
