Q53：不動産投資ってどんな種類があるんですか？④年数：新築、築浅、築古
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新築RC不動産
Q52：不動産投資ってどんな種類があるんですか？③構造：木造、鉄骨、RC
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A:アパート=木造 マンション=鉄骨 or RC となります。ちなみにRCはReinforced Concreteの略で鉄筋コンクリートのことです。構造の違いで大きく変わるのは３つ「耐用年数、大きさ、単価」
■耐用年数
その建物の価値が0になるのにかかる年数のことです。国の基準で決められているのですが、木造は22年、鉄骨は34年（軽量鉄骨は19～27年）、RCは47年。ただし、実際に住める年数はもっと長いので実態とは乖離した年数となります。耐用年数が一番影響を与えるのは金融機関の融資。基本的には残耐用年数に応じて融資期間が設定されます。例えば同じ築10年の不動産があるとして、木造だったら12年、鉄骨なら24年、RCなら37年（実際は35年以上の融資期間にはならないのが慣例）不動産を買うときもそうですが、買った後にいつ売るか？にも重要な影響を与える指標になります。
■大きさ
建物の階数のことです。一般的に木造だと3階までになりますが鉄骨なら7階程度、RCなら8～12階ぐらいまで伸ばすことができます。（ただし耐火基準や構造計算を満たせば改良の余地はあります）大きさが一番影響を与えるのは土地の容積率。容積率200%程度で鉄骨やRCを建てても階数が上げられないのでもったいない。逆に容積400%以上なのに木造で建てても伸ばせない。となると構造によって自然と場所も決まってくるわけです。
■単価
木造<鉄骨<RCの順に材料費が上がります。最近は鉄骨の金額が高騰してRCと同じになったり、木造も上がったりと何だか金額があがる話題が多い気がしますね。不動産の単価はよく「坪単価」で話をすることがあります。一坪あたりおいくらか？で話すことで相場より高いか安いか判断しやすくするわけです。不動産を買う際はこの坪単価ベースでヒアリングしてみることをオススメします。木造ならどんなものか？その坪単価にどこまで含まれているのか？わたしの情報も含めてwebだけでなくご自身で情報を集めて相場感を養ってみましょう。
実態と法令の基準にギャップがある。だから不動産投資で儲ける余地が生まれる
アップデート情報 2023年11月
↑の記事では構造による違いとして「耐用年数、大きさ、単価」を上げましたが他にも違いがあるので追加でお伝えします
■工期
新築で作る場合の完成引き渡しまでの期間のことです。木造が一番早く、確認申請（その設計で問題無いから工事しても良いと認められる許可）が下りてから8カ月程度で完成します。次に短いのは鉄骨。木造もそうですが、柱や梁を組み立てる工法は組上げれば外形は比較的直ぐに出来上がります。でそうなるとやっぱり工期が長くなるのはRC。セメントを１階づつ入れて、固める時間が必要であること、そのための外枠を作る必要があること。階数によっても違いますが最低でも４階以上と考えると１年以上工期がかかってしまいます。工期が長くなると、それだけ融資の返済開始も賃料収入が入る時期も遅くなりますのでビジネスとしてのスピード感が遅くなります
■家賃
仮に同じ場所、同じ間取りでもアパートとマンションでは賃料が同じというわけにはいきません。一般的にマンションのほうが賃料は高くなります。賃料が変わればそれだけで入居者さんの属性も変化していきます。
■入居者
不動産投資の目的のひとつに「時間の自由」を上げるのであれば、極力入居者さんとのトラブルは減らしたいものです。そういった観点でどんな入居者さんが住む物件なのか？を想像することは重要です。もちろん一概に賃料が高い=トラブルが少ないと断定することはできません。一方でわたしはその空間が持つ「雰囲気・気」というものは存在すると思っています。できれば穏やかで自分の暮らしを大切にする人に選んでもらえるような物件にしたいと思っています
結論
お金の計算だけでなく、
所有したときにどんな人が暮らす物件なのか
を想像して構造を選ぶことは重要
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
