Q50：不動産投資ってどんな種類があるんですか？ ①用途：レジデンス、ホテル、商業ビル
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新築RC不動産
Q52：不動産投資ってどんな種類があるんですか？③構造：木造、鉄骨、RC
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目次
2026年7月更新
結論から申し上げます。 構造の選択は、あなたの不動産投資が「短距離走」になるか、「超長期マラソン」になるかを決定します。銀行は「建物の寿命」を評価して融資を出すため、構造を知ることは「レバレッジの限界」を知ることに他なりません。
１．構造別・資産価値の耐久性
２．なぜ「構造」が収益性に直結するのか
- 融資期間の差: 木造（耐用年数22年）とRC造（同47年）では、銀行が引いてくれる融資期間が全く異なります。期間が長ければ、毎月の返済額は下がり、手元に残るキャッシュフロー（CF）は劇的に増えます。
- メンテナンスの頻度: 木造は、シロアリや腐食のリスクがあり、定期的な外壁・屋根の補修が必須です。一方でRC造は、堅牢性が高く、適切な管理を行えば、何世代にもわたって安定した賃料を生み続けます。
３．【新築RC不動産的視点】なぜ「新築RC」が資産家の終着点なのか
23区という競争が激しく、土地の価値が高い場所において、RC造を選択することは「投資家としての知性」の証明です。
- 銀行の評価を味方にする: 23区×RCの新築は、銀行にとって「最も貸したい担保」です。結果として、最長期間の融資を低金利で引き出すことができ、経営の安定性が飛躍的に高まります。
- 圧倒的な防音・断熱性能: 23区の賃貸市場で勝つには、「住環境の質」が重要です。RCの高い防音・断熱性能は、入居者にとっての「選ばれる理由」となり、家賃下落を最小限に抑える最強の防御壁となります。
- 「資産の継承」という視点: 木造物件を何十年も維持するのは困難ですが、RC造は適切な大規模修繕を施せば100年持ちます。あなたの子供の代まで富を残すための「器」として、これ以上の選択肢はありません。
結論：投資の「土台」を妥協するな
どんなに素晴らしい立地であっても、構造が脆弱であれば、それは「朽ちていく資産」を掴むことと同義です。
不動産投資とは、未来に富を残すための事業です。であれば、選択すべきは「最も長持ちし、最も銀行に愛され、最も経営が安定する構造」。つまり、RC造一択です。
2023年11月更新
↑の記事では構造による違いとして「耐用年数、大きさ、単価」を上げましたが他にも違いがあるので追加でお伝えします
■工期
新築で作る場合の完成引き渡しまでの期間のことです。木造が一番早く、確認申請（その設計で問題無いから工事しても良いと認められる許可）が下りてから8カ月程度で完成します。次に短いのは鉄骨。木造もそうですが、柱や梁を組み立てる工法は組上げれば外形は比較的直ぐに出来上がります。でそうなるとやっぱり工期が長くなるのはRC。セメントを１階づつ入れて、固める時間が必要であること、そのための外枠を作る必要があること。階数によっても違いますが最低でも４階以上と考えると１年以上工期がかかってしまいます。工期が長くなると、それだけ融資の返済開始も賃料収入が入る時期も遅くなりますのでビジネスとしてのスピード感が遅くなります
■家賃
仮に同じ場所、同じ間取りでもアパートとマンションでは賃料が同じというわけにはいきません。一般的にマンションのほうが賃料は高くなります。賃料が変わればそれだけで入居者さんの属性も変化していきます。
■入居者
不動産投資の目的のひとつに「時間の自由」を上げるのであれば、極力入居者さんとのトラブルは減らしたいものです。そういった観点でどんな入居者さんが住む物件なのか？を想像することは重要です。もちろん一概に賃料が高い=トラブルが少ないと断定することはできません。一方でわたしはその空間が持つ「雰囲気・気」というものは存在すると思っています。できれば穏やかで自分の暮らしを大切にする人に選んでもらえるような物件にしたいと思っています
お金の計算だけでなく、
所有したときにどんな人が暮らす物件なのか
を想像して構造を選ぶことは重要
2021年8月更新
A:アパート=木造 マンション=鉄骨 or RC となります。ちなみにRCはReinforced Concreteの略で鉄筋コンクリートのことです。構造の違いで大きく変わるのは３つ「耐用年数、大きさ、単価」
■耐用年数
その建物の価値が0になるのにかかる年数のことです。国の基準で決められているのですが、木造は22年、鉄骨は34年（軽量鉄骨は19～27年）、RCは47年。ただし、実際に住める年数はもっと長いので実態とは乖離した年数となります。耐用年数が一番影響を与えるのは金融機関の融資。基本的には残耐用年数に応じて融資期間が設定されます。例えば同じ築10年の不動産があるとして、木造だったら12年、鉄骨なら24年、RCなら37年（実際は35年以上の融資期間にはならないのが慣例）不動産を買うときもそうですが、買った後にいつ売るか？にも重要な影響を与える指標になります。
■大きさ
建物の階数のことです。一般的に木造だと3階までになりますが鉄骨なら7階程度、RCなら8～12階ぐらいまで伸ばすことができます。（ただし耐火基準や構造計算を満たせば改良の余地はあります）大きさが一番影響を与えるのは土地の容積率。容積率200%程度で鉄骨やRCを建てても階数が上げられないのでもったいない。逆に容積400%以上なのに木造で建てても伸ばせない。となると構造によって自然と場所も決まってくるわけです。
■単価
木造<鉄骨<RCの順に材料費が上がります。最近は鉄骨の金額が高騰してRCと同じになったり、木造も上がったりと何だか金額があがる話題が多い気がしますね。不動産の単価はよく「坪単価」で話をすることがあります。一坪あたりおいくらか？で話すことで相場より高いか安いか判断しやすくするわけです。不動産を買う際はこの坪単価ベースでヒアリングしてみることをオススメします。木造ならどんなものか？その坪単価にどこまで含まれているのか？わたしの情報も含めてwebだけでなくご自身で情報を集めて相場感を養ってみましょう。
実態と法令の基準にギャップがある。だから不動産投資で儲ける余地が生まれる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
