【0〜1棟目 #112】はじめての物件検討
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #43】借金はながーーーく借りたい！融資の返済期間と不動産の構造。
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不動産投資を始める際に
外せない３つのパラメータ
自己資金
返済期間
金利
の話の続きです。
今日は返済期間
返済期間にはルールがある
借金をしたら返済しないといけないのは基本です。
そのときにポイントになるのは
いつまでに返すのか？
何円づつ返すのか？
の2点です。
いつまでに返すのか？
急ですが、みなさんモノの価値は何年で￥0になるか
ご存じでしょうか？
「そんなのそのときの売買価格次第でしょ？」
「どんなに古くても￥0にはならないんじゃないの？」
「逆にアンティークみたいに値段上がったりもある」
その通りです^^
ここでお伝えしたいのは法的にはどうなの？って話です。
日本の場合、法定耐用年数という考え方があって
モノによって何年で価値がなくなる = ￥０になる期間が
決められています。
不動産の場合その期間が
構造=なんの素材で作られた建物か によって変わるのです。
おおざっぱに言うと
木造（w造） は 22年
鉄骨（s造） は 37年
コンクリート（RC造） は 47年
もーっとおおざっぱに言うと
3階までのいわゆるアパートは 22年
4階以上のマンションなら 37年以上かな
灰色のパキっとしたヤツなら 47年かも
こんな感じですね。
ただ、見た目だけだと
外壁に色々貼ったりしているものの場合
一目ではわかりづらいものもあると思います。
ちなみに土地は法定耐用年数がありません。
土地が古くなって使えなくなることは無いからです。
もし買おうとしてる不動産が中古の場合は
法定耐用年数から建った年数を引く必要があります。
例えば築10年の建物として
木造なら 12年 = 22年 - 10年
鉄骨なら 27年 = 37年 - 10年
RCなら 37年 = 47年 - 10年
と木造とRCで3倍近く差がでます。
この年数がそのまま融資の返済期間となる
というわけです
この建物が総額5000万で
家賃収入が400万だとします。
自己資金1000万で4000万を融資してもらった場合
毎年均等に返済するとして
木造なら
333万/年 ≒ 4000万 ÷ 12年
鉄骨なら
148万/年 ≒ 4000万 ÷ 27年
RCなら
108万/年 ≒ 4000万 ÷ 37年
毎年の家賃収入は400万なので
銀行に返済する金額を引くと
木造なら
67万 = 400万 - 333万
鉄骨なら
252万 = 400 - 148万
RCなら
292万 = 400万 - 108万
融資期間の差で年間の利益（キャッシュフロー）が
4倍以上違うことになります。
図にするとこんなイメージです。
もちろん、融資期間が短いほうが借金の減りは早いです。
わたしは好きな言葉に
借金の多さ = その人の信用力
と聞いたことがあります。
投資をするマインドとして
借金は少ないほうが良い と思うより
たくさん借金させてもらえる ありがとう！
と考えたほうが良いかもしれません^^
少なくともキャッシュフローを最大化という点では
融資期間は長いほうが良いということです。
では融資期間が長いことによりデメリットは無いのでしょうか？
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あります！！
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #44】1%の差で生きるか死ぬか！
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
