【3〜4棟目 #76】不動産賃貸業、経営を考える
blog
新築RC不動産
【0〜1棟目 #132】徒歩10分のワナ
blog
不動産業界はかなり適当な業界だと思います。
それは意図して騙してるケースもあれば
本当にミスしているケースもあって
でもその適当さが
利益を生んだりするのかもしれません
板橋区中台の物件を紹介して頂きました
住宅街の3階建てのプラン
てっきり木造のアパートと思ったら
RCのプランというのです
わたしの不動産の買う基準は
一言で言えば
インカムもキャピタルも出すことです
木造とRCでは素材そのものが
RCのほうが高くなります
つまり同じ面積で作っても
RCのほうが建物が高くなります
そういう意味ではインカムゲインが
RCの方が悪くなりがちです
（同じ間取りの場合、
木造のアパートよりRCのマンションのほうが
家賃は高くなるなんてケースもありますが）
でも法定耐用年数は
木造:22年
RC:47年
倍以上違いますから
売却はしやすくなります。
まぁ細かい議論は
いろいろあるのですが
ものすごーくざっくり言うと
RCのほうがインカムゲインは出しづらいん
だから、もし新築でRCでインカムが見えるんなら、
絶対木造よりRCでやったほうがイイ
とこう思ったわけです。
週末
今度は板橋区に行くことにしました。
車で現地に向かうのですが
行って気付きました
駐車スペースが無い、、、
住宅街ど真ん中にあるので
周辺に駐車場はありません
じゃあちょっと道路の脇に置かせて、、、
狭くて道を塞いでしまいます。
仕方なく車で行ったり来たり
物件の前を何回も通り過ぎるのですが
う〜〜〜っ、もっとじっくり見たい
ってなります。
仕方なく、多少遠くても駐車場を探すことにしました
駅前にいけば駐車場もあるだろう
最寄り駅は三田線の志村三丁目駅です。
昔の情緒が色濃く残っている印象です
物件まで歩いてみます
↑昔ながらの工業団地を抜けて
↑二車線の大通りを抜ける必要があります。
↑横断歩道は遠回りになるので
歩道橋を使います
↑更に住宅街をまっすぐ進むと
↑到着しました
時間を計ってみると12分でした、歩道橋で乗り降りするので
予定の10分よりは多少時間がかかったのだと思います。
ちなみに
通常不動産で表記される徒歩〇分というのは
1分 = 80m で計算されているようです
実際に歩いてみて気づいたことがありました
■競合物件が多い
紹介して頂いた物件は単身用の
ワンルームマンションでした
駅から物件までの間に同じような
ワンルームがたくさんありました
今回は他の物件と違って
RC（防音性の高い）マンション
という強みはありますが
それでも競合が多いんじゃないかと感じました
■人気のが少ない
途中で2車線の幹線道路はありましたが
それ以外は1車線の道路を10分以上歩きます
昼間でしたが駅から離れると２～３人しか
すれ違いませんでした
ワンルームマンションに住む方は
一人暮らしの社会人の方が多いです
当然平日は暗くなってから家に帰ると思うのですが
帰りの夜道
車も人も通らない道を10分以上歩くのは
正直怖いんじゃないかと感じました
特に女性はちょっと危険を感じてしまうかもしれません
不動産投資としてみれば
物件概要の紙に書いてある
駅からの時間が全てのように見えます
一般に駅から注目すべきポイントは
駅の乗降者数
近隣の不動産客付業者の数
からどれくらい人を惹きつける
力のある駅かを判断しますが
実際に歩いてみることも大切だと感じました
少なくともストリートビューで見てみることは大切かもしれません
せっかくRCの物件を紹介して頂いていますが
立地の部分で疑問がわき始めました
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #133】〇〇力と〇〇力のバランスがないと不動産は買えない
「1棟目の不動産を買うまであと1.4カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
