【1〜2棟目 #03】不動産投資を初めて5カ月でスルガショックがきた。不安で吐きそう
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新築RC不動産
【1〜2棟目 #05】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 ２つ目
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前回からの続き
２話目です。
前の記事はこちら
【1〜2棟目 #04】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 1つ目
これから不動産投資を勉強しようと思っている方に向けて
不動産屋さんの何に着目すれば
おかしな会社に騙されずに済むのか
そのポイントをお伝えしたいと思います。
目次
１，相場感を養う
【1〜2棟目 #04】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 1つ目
２，相場よりも高い物件の高い理由を理解する
自分が狙っている不動産エリアの平均的な
利回りや金額感が見えてくると。
相場よりもおかしな数字でポータルサイトに出回っている
物件を見つかります。
その際に
「わぁーーっ、スゴイ物件を見つけてしまった！」
「急いで申込しないと！！」
↑これは危険なわけです。
大切なのはその理由
「わぁーーっ、スゴイ物件を見つけてしまった！」
「なんでそんなに高いんだ？？」
と一息スペースを入れるわけです。
わたしが1棟目を購入した当時は
利回りが以上に高い（7%以上の物件）は
詳しく見ていくといくつかのパターンがありました
■パターン１
民泊で利回り爆上がり
当時は、インバウンドが日に日に上がっていた時期でした
ホテルが足りず、今後オリンピックもある
ということで都心の宿泊施設は全く足りず。
そこにAirbnbなんかも出てきて
空前の民泊フィーバー！
例えば20㎡を6万円/月で貸すようなアパートでも
ホテルとして5000円/日で貸すことができれば
満室想定だと
150,000円/月 = 5000円 × 30日
諸経費などを考慮しても収入は全然違う！
となるわけですが、当然
ホテルの場合100%の稼働率なんて
そうそうできるわけないのです。
つまり、
その満室想定、現実無理じゃないですか？？
ってパターン
■パターン2
特殊な間取りで利回り爆上げ
典型的なのが、地下室。
不動産等投資家目線では、同じ土地でも
地下室を作ってくれば、ワンフロア分
戸数が増えますので、家賃収入が上がります。
ただ注意してください。
窓が全くないお部屋に住んでくれるニーズが
どれくらいあるのでしょうか？？
検証も無く飛びつくのは危険です
■パターン3
建物代が異常に安くて利回り爆上げ
建物の代金は、構造と施工面積の掛け算で
おおよその金額が決まっています。
よく坪単価で〇〇円なんて言っているのですが
これが以上に安いケースがあったりします。
詳しく調べると
オシャレなデザイナーズという名の
断熱材も無いコンクリートむき出しの仕様
なんてことがあったりします。
夏暑くて、冬寒いマンション。
わたしはご遠慮したいです。
■パターン4
杭工事費用がザルで利回り爆上げ
特にアパートでは無くで
4階以上のマンションを建てるときに注意が必要なのですが
建物の地下の固い地盤に届くように杭を打つ必要があるのですが
この杭の長さの想定が甘いケースです。
ちなみに、10m杭の長さが変わると
数百万～1000万級で費用が変わります、、、、
ちなみに、23区の特に東側は
中学校地理で習ったように関東ローム層という
火山灰の塊なので
地盤は固いとは言えないのです、、、、
■パターン5
賃料想定が異常に高くて利回り爆上げ
一番基本ですが、そもそもの想定家賃が
相場に対して明らかに高い。
「想定なのだから、なんて想像しようが勝手でしょ！？」
と言わんばかりの強気の家賃です。
とまぁ、言い出せば他にもキリはないのですが
ここで言う一番大切なポイントは
「満室想定するのは自由ですが
本当にその満室可能なんですか？」
という話なのです。
物件概要と
仕様と
坪単価と
近隣との相場の比較をしたときに
その家賃で本当に埋まり続けるのか？
そこを自分自身が納得できるかに注目します。
そうすると、だいたい3つ目の結論が見えてきます。
次の記事はこちら
【1〜2棟目 #06】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 ３つ目
「2棟目の不動産を買うまであと12カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
