Q17：不動産投資の魅力②値上がり益があるって何ですか？
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新築RC不動産
Q62:不動産投資ってどれくらい儲かるんですか？②キャピタルゲイン
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A:わたしのスタイルだと不動産価格の21%くらいが目安になります。キャピタルゲインとは売却したときに出る利益。なので不動産価格の21％ということは、1億円の不動産であれば1億2100万で売るということになります。わたし自身も特に最初の1棟を購入するまでは一番イメージがつきづらかったのがこの部分でした。つまり「最終的に何円でこの不動産を売るのか？」というシミュレーションをもって、不動産を買うということです。
前回お伝えしたように不動産で得られる利益にはインカムゲインもありますが、大切なのは不動産は売却して初めて利益が確定するということです。（中には、売却せずに持ち続けるという戦略もあります）わたしの場合、すごーーく簡略化すると、インカムゲインは不動産価格の3%、キャピタルゲインは21%がひとつの基準となるので「売る時に初めて大きな利益を生む」不動産を選択していることになります。
もちろんこれは一つの手法なので「インカムゲインが多くて、キャピタルゲインはほぼ無い」戦略もあるでしょうしそこのバランスは様々です。
わたしが注力したのは「一番人気のある物件の状態で売る」という目線です。では何が一番人気のある物件でしょう？ポータルサイトで見たときに感じたのは築浅のRCの物件が少ないように感じたので、売る時に築浅RCになるような新築RCを選択しました
不動産を買うときに
「何年後に何円で売るか」
を想像して買う
アップデート情報 2024年1月
キャピタルゲインとは、不動産を購入した価格と売却価格の差額による利益のことです。不動産の価値が購入時よりも上昇している場合、売却によってその価値の上昇分を利益として得ることができます。この利益は、物件の立地、市場の状況、物件の品質改善などによって左右されます。
不動産投資におけるキャピタルゲインの儲かり具合は以下の要因によって大きく変わります：
- 市場の状況： 不動産市場は経済状況や政策、人口動態などに影響されます。経済が好調で需要が高い場合、不動産の価値は上昇しやすく、大きなキャピタルゲインが期待できます。
→今後人口が減らない（減っても全国平均以下）地域で不動産を買う - 立地： 立地は不動産価値に大きく影響します。中心業務地区や交通の便が良い地域など、人気のある立地の物件は価値が上昇しやすい傾向にあります。
→人気の理由が複数ある場所を狙う（大企業がある、大学がある、など単一の理由で判断するのは危険） - 物件の改善： 物件のリノベーションや改修を行うことで、物件の価値を高めることができます。これにより、売却時の価格を購入時よりも高く設定することが可能になります。
→効果的な改善を数字で判断して見極めること - 保有期間： 不動産は長期的な投資対象であり、一般的に長期保有するほど価値が上昇する傾向にあります。
→お金と時間の価値を天秤に計ること
具体的な数字としては、不動産投資のキャピタルゲインは非常に変動しやすく、短期間で大きな利益を得ることもあれば、市場の低迷により期待ほどの利益が出ないこともあります。利益率は数パーセントから数十パーセントに及ぶことがあり、特に地域や市場の状況に大きく依存します。
結論として、不動産投資におけるキャピタルゲインは、市場の状況、立地、物件の改善、保有期間などの要素によって大きく変わり、不動産投資の収益性を大きく左右する重要な要素です。
結論
キャピタルゲインの結果で不動産の良しあしは大きく変わる。
キャピタルゲインは買う前に決まってくる部分が大きい
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
