2024.06.30 2024.12.21

Q88:不動産投資で成功しているとはどういう状態ですか？◇キャピタルゲインを決めるパラメータ①時期・時代

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A:時代によって不動産の価格は大きく緩やかに波を打っています。この波はいくつかのパラメータの影響を受けていて「融資、金利、物価」によって左右されます

◆融資
　銀行が不動産賃貸業に対してどれくらいお金を貸してくれやすいかです。貸してくれやすいと、みんなお金を借りて不動産を買おうとするので、需要が上がって不動産価格は高騰していきます。逆にリーマンショック時のような経済不況になって貸し渋り傾向が強まると、不動産を買える人が減る→不動産価格は下落していきます。株価などはリーマンショック直後から急転直下で下落しましたが、不動産の場合は数カ月から数年かけて徐々に落ちていきがちです。なので「緩やか」に波打つという表現になります。

◆金利
　銀行が貸してくれるお金にどれくらいの利息をつけて返済しないといけないかです。利息が小さければ小さいほど、支払が減るので不動産の需要が上がって高騰していきます。ちなみに不動産が持つ利回りと金利の差分をイールドギャップと言って、このギャップのスコアが〇〇%無いとその不動産は買わないなんて基準にされている不動産投資家さんも多いです。
　金利は一般的には日本銀行の政策金利がベースになっています。日銀は銀行の銀行なので、日銀が「金利上げるで」って一声号令をかけると基本的には全ての金融機関の金利が連動して上がります。ただ現状の日本で金利を上げると潰れてしまう法人が多すぎる（というか2008年からずーーっと年0.1%の金利のままなので、その最低金利を前提とした経済の回り方がなじんでしまっている）ので当面金利は変わらないだろうと言われています

◆物価
　モノやサービスの平均的な価格です。昨年100円だった缶ジュースが110円になったら10%の物価上昇です。世界的には数％で価格が上昇し続けていますが、日本は30年近く海外に比べて物価が上昇していない=経済の成長が鈍い=失われた30年　なんて表現になっています。現行の経済学では物価は2~3%づつ上がり続けるのが良い状態と言われているわけです。
　現金しか持っていないと物価が上がればそれだけ損するわけですが、不動産などの別の形で資産に変えておくと物価が上がるとそれだけ不動産価格が上がるので買った時よりも資産価値が上がって資産形成が加速する　となるわけです。

資本主義経済の中では経済規模は緩やかに大きくし続けることを目指そうとします。なので少しでも早いタイミングで資産形成しましょう。となるわけです。ですが数カ月単位のスパンでは経済ニュース、天災、政治情勢によって細かく波を打っているで、短期で売買するにはその波に対して敏感である必要があるというわけです。
　わたしが一番大切にしているのは「買いたいときに買える」「売りたいときに売れる」資産状態を維持できるかです。そのために資産形成はバランスよく配分していきたいと思っています。

時代の波を読むのと同時に、買いたいときに買える、
売りたいときに売れる自分になることが大切

アップデート情報　2024年4月
結論

アップデート情報　2024年4月

不動産投資においてキャピタルゲイン、すなわち資産価値の上昇から得られる利益を最大化するためには、投資の「時期・時代」が極めて重要です。成功している不動産投資家は、市場の周期を読み解き、最適なタイミングでの投資と売却を行うことで、顕著なキャピタルゲインを実現します。

市場の周期理解：不動産市場は、経済的な要因、金利の動向、人口統計学的な変化などによって周期を形成します。成功した不動産投資家は、これらの周期を理解し、市場が上昇期にある時に購入し、高騰期に売却することで利益を最大化します。
経済状況の把握：投資の時期を選定する上で、経済の全体的な状況を考慮することが重要です。不況の時期には不動産価値が下がることが一般的ですが、回復期に入ると価値が急速に上昇する可能性があります。この経済の波を読むことが、成功への鍵となります。
都市開発とインフラ整備：特定の地域での新しい都市開発計画やインフラ整備は、不動産価値の上昇を引き起こす大きな要因となり得ます。将来的な開発計画を見越して早期に投資することで、キャピタルゲインを得るチャンスを増やすことができます。
人口動態の変化：若年層の増加や移民の流入など、地域の人口動態に変化がある場合、住宅需要が高まり、不動産価値が上昇します。このような動向に注目し、先読みすることで、投資の成功率を高めることが可能です。

不動産投資で成功しているとは、時期・時代を見極め、市場の周期や経済状況、都市開発、人口動態の変化などを考慮に入れた上で、賢明な投資判断を下す能力を持っている状態を指します。一方で重要な大切な考え方として「いつが買い時、売り時か？」とタイミングを待ってしまうことは悪手です。常に市場の様子、相場感を見て、その相場感と比べてお得なモノ、お得な場所、お得な金額を見つけ行動に移すことが不動産投資の基本的な勝ち方になります