2024.06.21 2024.12.21

Q97:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆稼働力③駅徒歩

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A:最寄り駅から歩いて物件までどれくらいの時間がかかるか？
その時間のことです。
わたしの結論としては
・基本駅7分以内
・複数路線、乗降客数10万以上駅の場合は徒歩10分以内
となります。

徒歩1分は何メートル？
なぜ7分以内？？
駅からどの方角かは重要
駅徒歩が近くなるとマンションしか建てられない
アップデート情報　2024年5月
結論

徒歩1分は何メートル？

不動産業界には厳格なルールがあって
80m　=　1分　となります。

ちなみに端数は切り上げというルールなので

10m = 　1分
20m = 　1分
30m = 　1分
40m = 　1分
50m = 　1分
60m = 　1分
70m = 　1分
80m = 　1分
90m = 　2分
・
・
・
という数字表記になります。

なぜ7分以内？？

これは賃貸募集サイトの表記の仕方に合わせています

↑HOME’Sの場合

↑suumoの場合

ほとんどの人がWebを活用するときに
この基準は見逃せません。
わたしの場合、入居者さんのペルソナは
・単身
・30代以降
・女性
・会社員
・比較的家賃補助が潤沢
なので、駅までの長時間歩くことは
避けたいと思う人が多いと想定しています。

駅からどの方角かは重要

例えば東京駅も
八重洲と丸の内で雰囲気が違うように
駅によって同じ駅徒歩でも
方角によって賃貸に向くのかどうか？
という目線は大切です

そんなときに役立つのが
GoogleMap

不動産の数をこなそうと思ったら
毎回物件の現地に行くこてとはできないので
MAPでお散歩するのがおススメ

ちなみに↑のような図も

↑写真にすると印象も変わります

↑更に３Dにすると更に雰囲気が見えてきます

↑長崎県長崎駅周辺の画像
極端な例ですが、３Dだと高低差も見やすいです
駅徒歩には高低差が見えづらい弱点があるので
こうしてチェックできるとよい良い感じです😊

参考記事

Googleマップ検索結果

↑使い方は検索すればきっちり紹介されています

駅徒歩が近くなるとマンションしか建てられない

少し応用ですが、土地は用途地域というものが存在します。
これは簡単に言うと、「ざっくりこんな風の建物建ててねー」と
自治体が決めているもので
商業地域、工業地域、第一種低層住居専用地域なんか聞いた
ことがある人もいるのではないでしょうか

で駅の周辺は用途地域が「商業地域」に指定されることが多いです

参考記事

商業地域とは｜SUUMO住宅用語大辞典

商業地域の特徴は高い容積率と
それに伴う地価の上昇です。
つまり、
高いビルが建てやすい
↓
1坪当たりの土地の利用価値が高い
↓
周辺に比べて土地が高い
↓
アパートは木造がほとんどなので
構造上3階以上が立てられない
↓
商業地域の特性を活かしきれない

とこんなイメージになります。
元々アパートを狙っている人からすると
駅チカの商業地域はNGってことになります。

アパートが成り立つ用途地域の中で
一番近いエリアが駅徒歩何分か？
こんな目線で戦略を立てるのも
アリかもしれません

駅徒歩で
建てるべき不動産の形は見えてくる

アップデート情報　2024年5月

不動産の価値を評価する際、特に都市部において「駅徒歩」、すなわち公共交通機関への徒歩でのアクセス時間は極めて重要な指標の一つです。この数値は、物件がどれだけ交通機関に近いかを示し、それが直接的に利便性や魅力、価値を高める要因となります。

駅徒歩の指標としての重要性

徒歩5分以内: 駅から徒歩5分以内の物件は、非常に高い需要があります。通勤や通学、日常の移動が格段に便利になるため、特に都市部ではプレミアム価格が付くことが一般的です。
徒歩10分以内: 徒歩10分以内も非常に人気のある範囲で、多くの賃貸市場や売買市場で好条件とされます。利便性が高いため、安定した賃貸収入や良好な売却価格を期待できます。
徒歩15分以内: 徒歩15分以内は、利便性と住環境のバランスが取れた選択と見なされがちです。都心から少し離れることで静かな住環境を求める層に適しており、家族向けの物件などに適しています。

数値としての駅徒歩

徒歩距離（分）: 物件から最寄り駅までの実際の徒歩での時間。一般的には80m=1分という換算になります。この時間が短いほど、物件のアクセスが良好とされ、価値が上がります。

最短距離と実際の道のり

駅距離が短いからと言って、その数字だけで安心するのは早いです
裏道を通ったり、川沿いを通ったり、トンネルを通ったり
駅徒歩は一般的に「最短ルート」での時間を示している場合がほとんどです。ところが実際の生活を考えれば、危なそうな道を選ばずに遠回りすることは十分想定されます。必ず、駅から物件までのルートを確認しておきます。GoogleMAPなどを使えばすぐに確認可能です