2024.06.16 2024.12.21

Q102:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆収益力①表面利回り

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A:表面利回りは実際にかかる経費を全て無視して、
年利をパーセントで表した数字になります

式にすると

利回り（%）
=　年間家賃収入÷物件価格×100

例えば
6.0%
=　600万÷10000万×100
こんな感じになります。

不動産投資の「入口」は表面利回り

ポータルサイトや不動産の広告などに
掲載されている利回りは
ほとんどが表面利回りです。

表面利回りだけでは
不動産の良し悪しを判断できませんが
表面利回りが悪いと
まず良い不動産とは言えません

最初のふるいにかける作業として
表面利回りを見る
そんなイメージです

表面利回りは%が高ければ高いほど
・家賃収入が高い
・不動産価格が安い
と言えるので良い不動産と言えます

では何%からが良いと言えるのでしょうか？

これは決まった数字では答えずらいです
というのも
買う不動産のエリアと
構造と築年数によって
利回りは違うから

例えば銀座のような超都心なら
3%台の利回りでも取引されますし
一方23区でも円周の足立区とかでは
6%でようやく取引されたり

大切なのは
わたしが狙う不動産と
同じエリア
同じ構造
同じ築年数
の競合不動産が何%で取引されているか
を知るということです

大きく２つあって
一つは「空室率」が加味されていないこと
つまりずーーーっと満室だった場合で
計算されているということ

もう一つは
「経費」が加味されていないこと
つまり賃貸経営をしていく上での
管理費やメンテナンス費
税金などの支払いが無いものとして計算されている
ということです

ここらへんまで詳細に
シミュレートした利回りが
次の実質利回りとなります

相場観を養うためにまずは競合の表面利回りを調べよう

表面利回りは、以下の式で計算されます：

表面利回り(%)=(年間賃料収入物件購入価格)×100表面利回り(%)=(物件購入価格年間賃料収入)×100

投資収益の初期評価：表面利回りは、不動産投資の初期段階での収益性を評価するために用いられます。高い表面利回りは、その物件が高い収益を生み出している可能性があることを示しています。
比較基準：異なる物件や市場間での比較に表面利回りが利用されます。同じエリアや類似の物件タイプ間で表面利回りを比較することで、どの物件がより収益性が高いかを判断できます。
投資判断の基準：投資家は表面利回りを基にして、物件の購入、保有、売却のタイミングを判断します。特に収益物件を求める投資家にとって、表面利回りは重要な指標です。

運営コストの考慮不足：表面利回りは、運営コストやメンテナンス費用、空室リスクなどを考慮に入れていません。実際の純利回りを把握するためには、これらのコストも考慮する必要があります。
市場変動への反映遅れ：表面利回りは現時点の賃料と購入価格のみに基づくため、市場の変動や経済状況の変化による影響が反映されるのが遅れることがあります。