2024.06.10 2024.12.21

Q108:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆担保力②収益還元評価

blog

A:収益還元評価とは収益（家賃収入）から将来得られる価値を類推して不動産の価格を決定する評価方法です。価値の計算方法に直接還元法とDCF法にわかれます

計算方法
ポイント
アップデート情報　2024年6月
結論

計算方法

収益還元？？なんだか一気に難しい言葉が出てきた感じがしますが大切なのは以下の式です

①（資産）価格
=　②収益額　÷　③（還元）利回り

①（資産）価格
これは単純にその不動産の価値と覚えましょう
大雑把に言えば「どれくらいの金額で売れるか？」
と言ってもいいです

②収益額
これは年間の家賃から不動産の維持管理に必要な
経費を引いた利益です。ポイントは融資の返済や金利は
加味しないということです。
不動産の価値を算出するのに、
お金の借り方は関係無いですよね

③（還元）利回り
キャプレートとも言いますが
一言で言えば「近隣相場の利回り」
つまり、相場程度の利回りでなら売れるでしょう
という視点で設定された利回りということです。

ポイント

前回の積算評価と比べると、
積算評価：土地や建物そのものの価値で算出
収益還元：どれくらい儲けるかで算出
これくらい考え方に差があります。

また、一般的に実勢価格に対して
積算評価が高い不動産は収益還元評価が下がり
収益還元が高い不動産は積算評価が下がります

というのも
実勢価格よりも積算評価が高い
↓
積算評価通りでは誰も買わない
↓
買っても儲かりづらい
↓
②収益額が低い
↓
収益還元評価が上がらない

という構造になるからです

大切なのはどちらが大切では無くて
銀行はどちらも見ていて、ただその比重
積算重視なのか、収益重視なのか
が異なるということ

アップデート情報　2024年6月

収益還元評価は、不動産投資の価値を測定する主要な手法の一つで、特に収益を生み出す不動産（商業施設、オフィスビル、賃貸住宅など）に適用されます。この評価法では、予想される未来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて評価し、物件の価値を算出します。

収益還元評価の計算方法

収益還元評価は以下のステップで行われます：

年間純収益の推定：物件から得られる年間の総収入から、管理費、修繕費、税金などの運営コストを差し引き、年間純収益を算出します。
キャピタライゼーションレートの選定：市場データや投資リスクを基に適切なキャピタライゼーションレート（利益を現在価値に割り引くための割引率）を決定します。このレートは、投資のリスクや他の投資オプションとの比較を反映します。
価値の算出：年間純収益をキャピタライゼーションレートで割ることで、物件の収益還元評価が算出されます。

収益還元評価の利点と制限

利点：

収益性の高い物件に対して非常に有効で、将来のキャッシュフローを反映した価値評価が可能です。
市場条件や収益変動を価値評価に直接組み込むことができます。

制限：

正確な収益予測と適切なキャピタライゼーションレートの設定が必要で、入力データの質に大きく依存します。
非収益物件や特殊な用途の不動産では適用が難しい場合があります。

収益還元評価の実用例

収益還元評価は特に、安定した収益を生み出している賃貸アパート、商業施設、オフィスビルなどに適用され、投資家や金融機関による物件の価値判断の基準となります。また、物件の売買、資産管理、融資の際に重要な参考指標として用いられます。

キャピタライゼーションとは

キャピタライゼーションレート（Cap Rate）は不動産投資における重要な指標で、物件の年間純収益（Net Operating Income, NOI）を物件の現在市場価値または購入価格で割ることによって算出されます。このレートは、特定の不動産から得られる収益が投資額に対してどれだけの割合であるかを示し、投資の収益性を評価するために使用されます。