#2 他の誰かを変えることより、自分自身を変えることのほうがずっと簡単
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新築RC不動産
#22 「海老名くん」で実践！金融機関との面談
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こんにちは、新築RC不動産女子です。
このブログでは、不動産投資初心者の方々に向けて、新築RC不動産さんから学んだ知識や実践をシェアし、私の経験を元に不動産の世界を30代の女性目線から分かりやすく解説していきます。
前回は、「AI家賃査定ツール」を活用した交渉術についてご紹介しました。今回は、私の物件の「海老名くん」をシュミレーションし、金融機関へ融資のご相談をした時のお話をします。
融資審査に臨む際、物件の価値を伝えるために、3つの指標を用いて資料を準備しました。「稼働力」「収益力」「担保力」です。
前の記事はこちら
#21 AIを活用した交渉術
「海老名くん」の稼働力
まずは物件の賃貸需要を評価する「稼働力」です。
海老名駅はもちろん、そこから2駅の本厚木駅も、1日10万人以上が利用するターミナル駅で、周辺には商業施設が充実しています。 さらに、3年後には新たな住宅街や商業施設の開発計画が進んでおり、賃貸需要は今後も期待できます。
基準値として設定していた「（現時点、2040年時点ともに）人口20万人以上」には届かないものの、エリア全体の魅力や発展性を考慮し、客付けのリスクは低いと判断しました。
また、周辺の賃貸仲介業者さん6-7社にヒアリングを行い、近隣物件の家賃や条件と比較し、客付の難易度を探りました。近隣物件の満室の要因も調査しました。その上で、私の「海老名くん」に住んでくれるペルソナを設定しました。
「海老名くん」の収益力
物件が生み出す収益を評価する「収益力」です。
「新築RC不動産」さんの記事（Q101-105）を参考に、キャッシュフローや利回りをエクセルで計算。
実際の収益と経費をもとに損益を算出し収支計画表を作成しました。 また、ローンの残債、返済金額や自身の給与収入を考慮し、万が一収益が予想を下回った場合に備えて、給与や資産から補填できる金額も計算しました。
「海老名くん」の担保力
最後に、不動産の資産価値を示す「担保力」です。
固定資産税評価額や路線価評価額をもとに、不動産の価値を多角的に分析し、実際に売買される際の取引価格とのギャップを把握し、具体的な数字で物件の価値を示します。
ストレスシミュレーションでリスクに備える
ワンパターンのポジティブなシナリオだけでなく、複数のストレス条件を想定したシミュレーションも重要だと思い、
- 空室率8％の場合
- 空室率20％の場合
- 空室率20％かつ金利が2％上昇した場合
など、空室率や金利のストレスをかけてみて予期せぬリスクにも対応できる物件であることを証明しました。
大切なのは情報をまとめることではなく…
この地で不動産賃貸業を行う上で、事業の妥当性や、賃料付けの根拠などをロジカルに説明できるかということだと思います。
不安要素があったとしても、合理的で妥当性のある根拠を提示しておくことで、「この人なら融資をしても安心」と思っていただけることが成功のカギだと思いました。
金融機関にそう思ってもらえたら、自分自身の事業にも自信が生まれますよね！
次回も「海老名くん」購入時のお話の続きをします。お楽しみに！
次の記事はこちら
#23 「海老名くん」本承認！
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
