#20 私が学んだ交渉のポイント
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新築RC不動産
#32 投資家として知っておきたい、賃貸管理のリアリティ 2
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こんにちは、新築RC不動産女子です。
このブログでは、不動産投資初心者の方々に向けて、新築RC不動産さんから学んだ知識や実践をシェアし、私の経験を元に不動産の世界を30代の女性目線から分かりやすく解説していきます。
前回は、「賃貸借契約」について学んだことをシェアしました。今回はその続きとして、特に「入居付け」において私が学んだことをお話しします。
前の記事はこちら
#31 オーナーなら知っておきたい、賃貸管理のリアリティ
入居付けを強くする3つの視点
入居付けを成功させるには、大きく分けて3つの視点からコントロールしていく必要があります。
- 反響度（＝物件状況や募集条件による問合せ数）
- 成約率（＝仲介会社さんの営業力）
- 単価（＝仲介手数料やAD（広告料））
この3点がバランスよく機能すると、入居はスムーズに決まりやすくなります。
オーナーとして私たちがコントロールできるのは、主に「反響度」と「単価（AD）」の部分です。
第一印象で差をつける「反響度」の工夫
これはもう、デートと一緒です。
「第一印象がすべて！」 そう感じました。
内見に来ていただいた方に好印象を持ってもらうため、
- 共用部とエントランスは丁寧に掃除
- 金属部分はピカピカに磨いてある状態
- 室内の匂いチェックも徹底
- 排水口にはテープを貼って防臭対策
- トイレや浴室には「清掃済み」の表示も設置
などなど…まさに、「内見は初デート！」 の気持ちです。
他には、デジタルステージングやモデルルームの導入も検討するのがいいかもしれません。
ちょっとした“ときめき要素”を入れるのは効果的だなと感じました。
募集条件で「入りやすさ」を演出
今回は、敷金・礼金は0円で設定しました。
ただし、敷金をいただかない分、退去時のルーム・エアコンクリーニング費用は契約書でしっかり明記。入居者さんの初期費用を抑えることができるうえ、オーナー側としても入居を促進することができます。
AD（広告料）については、その地域の相場感や物件のポジションをしっかり調査し、担当の方とよく相談して設定しました。
なんとなくで増額しても、費用対効果が薄いこともあるので、冷静に判断することが大切ですよね。
その他の工夫は本当に必要なときにだけ
今回は新築ということもあり実施しませんでしたが、万が一なかなか決まらない場合には、次のような工夫も検討に値すると思いました。
- 仲介手数料の相談
- フリーレント（家賃無料期間）の設定
- 期間限定の家電プレゼント
「決まらない時にこそ、段階的に実行する」——この引き出しを持っておくことで、気持ちにゆとりが生まれます。
引渡し前に満室達成！
私の物件では、完成の2ヶ月前から募集をスタート。
おかげさまで、引渡しまでに満室にしていただくことができました✨
引渡しを安心して迎えることができ、時間的にもコスト的にも無駄がありません。一歩ずつ丁寧に準備してきたことが、結果に繋がったんだと思うと…本当にうれしいです。
次回は、成約率の見える化と、仲介の囲い込み問題について学んだことをシェアします。 お楽しみに！
次の記事はこちら
#33 投資家として知っておきたい、賃貸管理のリアリティ 3
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
