Q180:不動産投資と交渉 交渉前に確認するポイント 理解して理解される
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新築RC不動産
Q100:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆稼働力⑥敷礼AD
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A:募集する際にどれくらいのお金を先行投資するかです。
地域によって相場が違うので
その相場と比較して
敢えて差を作るのか
相場に合わせるのか選択肢があります
わたしの結論は
敷金 0
礼金 1
ADは100～300
としています
敷金は０の理由
契約期間中に滞納があった場合の家賃債務や、部屋を損傷させた場合の修理費の担保として、先に預けておくお金です。契約が終了して部屋を退去する際、敷金の額から「家賃の滞納分や借主に責任のある損傷の修理費など（賃貸借期間に生じた借主の金銭債務の額）」を差し引いた金額が返ってきます。家賃1カ月分が目安ですが、最近は敷金がゼロの物件も増えてきています。
ということで、敷金は一言でいうと「預かる」お金ですので
退去するときに返金するものです。
もちろん修理などの保証という意味では有用ですが
入居者さんにとっては初期費用が上がる要因になる
↓
入居しづらくなる
ということで、保証のメリットよりも
入居を嫌煙されてしまうデメリットが
大きいかなと感じています。
あと、敷金には
退去時の修理費にあてる意味合いがありますが
そのときに揉めて
払ってもらもらえないかもしれない
↓
だから事前にもらっておこう
という心理が働いていると思うのですが、
わたしの場合、RC新築マンションなので
比較的賃料は高めになります
つまり、入居してくださる人の属性も
高くなる傾向があると
思っていて
修理費を持ち逃げされないだだろうと
勝手に信じているところもあります
礼金は1
文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払います。敷金と違って、退去時に返金されることはありません。最近では礼金なしの物件も増えています。家賃1カ月分が目安。
礼金は敷金と違って「売上」扱いになります。
最近は礼金0の物件も多いですが、
23区内では1カ月の礼金設定も
一般的かなということでわたしも1カ月で設定します
ADは100～300
ADというものは、部屋のオーナーが入居者を優先して紹介してもらうために、不動産会社に対して支払うお金のことを指します。ADを付けると不動産会社の収益が伸びるため、ADの金額が大きいほど、不動産営業の動きが真剣になります。
広告料のことです
100 = 賃料1カ月分という意味です。
東京ではAD0～200ぐらいが幅なのに対して
大阪ではAD300もザラにあるようです。
当然ADをつければそれだけ
収入ダウンになるわけですが、
わたしとしては不動産投資のプライオリティーは
CFの最大化＝賃料の最大化
だと思っているので
ADが少ないとギリギリつかない
賃料設定を、仲介業者さんの力を借りて
紹介してもらう
そんなイメージで考えています。
賃料は下げられないので代わりに
初期費用は極力下げて協力したいと思っています
早く入居してほしいVS資産価値を下げたくない
アップデート情報 2024年5月
不動産の稼働力を評価する際には、敷金、礼金、広告費などが重要な数値的要素として挙げられます。これらの指標は、物件の市場での魅力、入居のしやすさ、および物件のマーケティング効率を示します。
1. 敷金
敷金は、賃貸契約時にテナントがオーナーに預ける保証金で、物件の損害に対する保証として機能します。敷金の額は、一般的に賃料の数ヶ月分とされることが多く、敷金が多いほどオーナーにとってはリスクが軽減されますが、入居者にとっては初期費用の負担が大きくなります。
- 指標としての意味：敷金が少ない物件はテナントにとって魅力的であり、入居率の向上に寄与することが期待されます。一方、敷金が多い場合はオーナーのリスクは低くなりますが、入居のハードルが高くなるため空室リスクが増える可能性があります。
2. 礼金
礼金は、テナントが物件のオーナーに対して支払う一種のお礼や契約金です。一般的には、これは返還されるものではありません。
- 指標としての意味：礼金がない、または低い物件はテナントにとって初期費用を抑えやすく、入居が促進されやすいです。高い礼金は物件のプレミアム感を示す場合がありますが、市場によっては入居者を遠ざける要因にもなり得ます。
3. AD（広告費）
広告費は、物件を市場に紹介しテナントを募るための費用です。広告戦略としては、オンライン広告、新聞広告、看板、仲介業者への手数料などが含まれます。ADは100、200など数値で設定されます。100=1カ月分の賃料となり、オーナーの希望によって150などの刻んだ設定も可能です
- 指標としての意味：広告費が適切に投資されている物件は市場での視認性が高く、空室期間の短縮に繋がります。効率的な広告戦略は、稼働率の高さを維持し、投資収益の最大化に貢献します。
簡単に言えば、敷金、礼金は低いほど入居率は上がりますし、ADは高い方が客付け業者が頑張ってくれます。一般的な最適解は自分が買った不動産の周辺ではどんな敷金礼金ADの設定がされているかということ。できればその相場に合わせても自然と埋まるような物件でありたいと思います
結論
敷金、礼金、ADが相場と違う場合は良くも悪くも
その不動産に何か特徴があると見分けることができる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
