Q252:不動産投資と税金 法人のメリット
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新築RC不動産
Q101:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆収益力
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A:「収益力」とは
その物件からどれくらいの儲けが得られるか
その力のことです。
基本的には収益の力が大きければ大きいほど
最大で儲かる金額が大きくなる
と言えます
◆収益力のポイント
簡単に説明すると
・賃料がどれくらいとれるか
・賃料が時間と共にどれくらい変化するか
・どれくらいの経費がかかるか
・毎年収める税金は？
・どれくらい手元にお金が残るか
・自己資金が何年で回収できるか
これらを加味して
いつからどれくらいのペースで
キャッシュが増えるかを計算します
◆収益力の具体的指標
表面利回り（グロス）
年間賃料
物件購入価格
実質利回り（ネット）
経費
仲介手数料
印紙税
登記費用
融資諸経費
不動産取得税
火災保険
手付金
運営費
BM/PM
固定資産税都市計画税
キャッシュフロー
法定耐用年数
劣化等級
ROI
↑をひとつづつ数値に落とし込んで評価していきます
儲かる物件を数字だけで判断できるようになろう
アップデート情報 2024年5月
不動産の収益力を評価する際に重要な数値的指標は多岐にわたります。ここでは、不動産の収益力を決める具体的な30項目をリストアップします。
- 購入価格 – 物件の初期コスト。
- 賃料収入 – 月あるいは年間の賃料総額。
- 利回り – 年間賃料収入が購入価格に対して占める割合。
- 空室率 – 物件の空室部分が占める割合。
- 運営コスト – 物件の管理・維持にかかる年間コスト。
- ネットオペレーティングインカム (NOI) – 運営収益から運営費を引いた純運営収益。
- キャッシュフロー – 収入から全支出を差し引いた純額。
- キャピタルゲイン – 購入価格と売却価格の差。
- 借入金の利率 – 物件購入のためのローン利率。
- 借入金の額 – 物件購入のために借りた金額。
- 返済スケジュール – ローンの返済期間と返済額。
- 固定資産税 – 物件にかかる年間固定資産税額。
- 保険料 – 物件の保険にかかる年間コスト。
- 改修費 – 物件の価値を維持または向上させるための改修にかかる費用。
- メンテナンス費 – 物件の日常的なメンテナンスにかかる費用。
- 管理費 – 物件管理にかかる費用や管理会社への支払い。
- 広告費 – 空室を埋めるための広告にかかる費用。
- テナント獲得コスト – 新規テナントを獲得するための費用。
- 退去率 – テナントが退去する割合。
- リース契約の期間 – テナントとの契約期間の平均。
- テナントのクレジットリスク – テナントの信用リスク評価。
- 市場の成長率 – 物件所在地の市場価値の成長率。
- 人口動向 – 物件周辺の人口増減率。
- 競合物件の数 – 同じエリアにある競合する物件の数。
- 交通アクセスの良さ – 最寄りの交通機関までの距離や便利さ。
- 商業施設の近さ – 近隣の商業施設までの距離。
- 教育施設の近さ – 近隣の学校や教育施設までの距離。
- 市場のリスク要因 – 経済変動や政策変更のリスク。
- リノベーションのポテンシャル – 物件が改修や更新によって価値を向上させる潜在能力。
- 地域の安全性 – 物件所在地の安全性と治安の良さ。
次回が具体的に説明していきます😊
結論
不動産の基本は数字だけでどれだけ儲かる物件か判断できるようになること
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
