Q109:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆担保力③土地　一物四価

A:土地の担保力を評価するには国が定めている価格に従う方法があります。ただし、国が定める評価方法は大きく4種類あり、各々の意味合いによって金額は変わります

一物四価

土地には４つの評価方法があります

1. 固定資産税評価額

2. 公示地価

3. 基準地価

4. 相続税路線価

主に不動産投資で使われるのは4の相続税路線価が使われることが多いです

1、固定資産税評価額（市区町村）

不動産を所有すると毎年固定資産税という税金を納めることになります。その納税額を決める根拠になる数字が固定資産税「評価」額となります。厳密には市区町村ごとに基準が違うのですが、概ね2、公示地価で求められる金額の70%程度が固定資産税評価額になります。ちなみに固定資産税評価によって都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの税金が決まります。

2、公示地価（国土交通省）

国が毎年3月に発表する価格です。なんで国が価格を発表するかというと
不動産の業界全体の売買価格が見えづらいからです。つまり同じ投資でも株式は日経平均のような市場全体の相場をつかむ指標があるのに対して、不動産は相対取引、しかも個別の事情で価格が変化するという特性が強いため、相場を捉えづらい。なのでその基準を作ろうという考えです。つまり公示地価は毎年の変化を見て、不動産業全体が上がっているのか下がっているのかを見るものであり、実際の販売価格はまた別物となります

3、基準地価（都道府県）

国が実施する公示地価の都道府県版が基準地価です。公示地価は3月に発表されますが基準地価は10月になっています。

4、相続税路線価（国税庁）

名前の通り、相続税や贈与税の納税額を決める際の基準となる土地価格のことを相続税路線価と呼びます。正確には土地そのものに金額がかかるのではなく、全面の道路に路線価と呼ばれる金額が与えられ、路線価×土地面積の掛け算が相続税路線価となります。路線=道路に価格がつくので、近隣でも大通り沿いの道路と住宅街では路線価が大きく変わったりします。主に不動産投資の世界ではこの相続税路線価が実際の取引金額に対してどれくらい違うかで積算評価率を求めることが多いです

 アップデート情報　2024年6月

日本における不動産評価において、「一物四価」という概念があります。これは、一つの不動産が持つ四つの異なる価値を示しており、各種税金の計算や不動産取引において重要な基準とされています。一物四価には以下の四つの価格が含まれます：

1. 固定資産税評価額（評価額）： 地方自治体が不動産の固定資産税を算出するために用いる評価額です。この額は、公示地価や路線価を基に算出され、通常は市場価値の70%程度に設定されることが多いです。
2. 公示地価： 国土交通省が毎年公表する土地の標準的な価格です。この価格は不動産の取引や土地の評価の基準として広く使用され、不動産市場の健全な発展を促す目的も持っています。
3. 路線価： 相続税や贈与税を計算する際に用いられる土地の評価額です。主に街路に面した土地の価格を示し、税務署が公表します。
4. 実勢価格（市場価格）： 実際の市場で取引される価格です。この価格は、需要と供給のバランス、経済状況、物件の特性など多くの要因によって決定されます。

一物四価の重要性と利用

一物四価は、不動産の価値を多角的に捉え、さまざまな目的でその評価を活用するための重要なツールです。例えば、不動産の購入や売却の際には実勢価格が最も関連が深い価格であり、固定資産税の計算には固定資産税評価額が使用されます。

一物四価それぞれの活用例

1. 固定資産税評価額（評価額）

活用例：固定資産税の計算

• 地方自治体がこの評価額を使用して、不動産の固定資産税を計算します。この評価額は通常、公示地価の70%程度で設定され、不動産所有者が支払うべき税金の基準となります。

2. 公示地価

活用例：不動産取引の参考

• 不動産の購入者や売り手が、取引や価格交渉の際に参考とする価格です。公示地価は不動産の市場価値を把握するための基準として用いられ、不動産の適正価格を評価する際の指標となります。

3. 路線価

活用例：相続税や贈与税の土地評価

• 相続や贈与が発生した場合、路線価はその土地の価値を計算するために使用されます。税務署がこの価格を基に土地の評価額を算出し、相続税や贈与税の税額を決定します。

4. 実勢価格（市場価格）

活用例：実際の不動産取引

• 実勢価格は、不動産を実際に売買する際の取引価格として使用されます。不動産市場の現状を反映した価格であり、不動産投資の収益分析や、購入後の資産価値評価に直接関連します。

総合的な活用

これらの価格を組み合わせることで、不動産の価値を多角的に評価し、特定の目的に合わせた適切な価格設定や税務計画を行うことが可能になります。例えば、投資家は公示地価や実勢価格を比較して不動産の購入時期を決定することがありますし、相続計画を立てる際には路線価が重要な役割を果たします。このように、一物四価はそれぞれの場面で異なる形で活用され、不動産の評価や取引において重要な基準となっています。

結論

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東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。