Q105:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆収益力④ROI 投資回収率
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新築RC不動産
Q147:不動産投資の資料請求って何を確認するの？マイソク これがあったら断念
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一般的回答
1. 法的問題
- 権利関係の不明瞭さ: 所有権に瑕疵があるか、所有権移転が困難である場合。例えば、遺産相続が未解決で所有者が複数いる場合などです。
- 抵当権や留保権の存在: 物件が抵当に入っており、それが解消されない限り所有権移転ができない場合。
2. 環境問題
- 汚染やアスベストの問題: 土壌汚染や建物内のアスベストなど、健康リスクや高額な除去費用が発生する恐れがある場合。
3. 構造的問題
- 建物の耐用年数: 建物が耐用年数を超えている、またはそれに近づいている場合。これは将来的な大規模な修繕費用や建て替えの必要性を示唆しています。
4. 財務的な問題
- 収支計算書の赤字: 過去の収支計算書が赤字である、またはキャッシュフローが負で持続可能でない投資となる場合。
5. 規制の変更
- 都市計画や用途地域の変更: 近い将来に予定されている用途地域の変更や建築規制の強化が物件の価値や利用可能性に大きく影響する場合。
新築RC不動産の考え方
A:マイソクにかかれている情報の中で、これがあったら基本断念だなーと呼ばれる項目をお伝えします。
借地権になっている
土地を買って所有すると所有権
土地を持ち主から借りたら借地権
借地権の不動産ということはその土地は地主の物のままとなります
一般に借地権は土地の金額が所有権に比べて安くなるので不動産の利回りが大きく上がることが多いですが、金融機関からの融資を受けずらいので基本×となります
容積率オーバー、建蔽率オーバー
完成した建物に増築することで本来の土地で定められている以上の床面積にしている場合があります。特に関西ではオーバーな建物が多いのですが、法令違反になるため当然融資がつきずらいので×となります、ただ近隣相場と比べて床面積が大きい分賃料が多く取れて利回りが大きく見える傾向がありますので注意
現状有姿
一言で言えば、買った後の文句は受け付けませんというもの。
境界線が決まってなかろうと、土地の大きさが申告と違っても、土中に何かが埋まっていても責任は負いませんと同じ意味。正式には契約不適責任免責と言います。通常はある一定の期間を設けて、その間に見つかった不具合については買う人と売る人と双方誠意をもって話し合いで解決しましょうとなるのが通例です。わざわざ現状有姿と書くということは何かが怪しい
上の３つのは利回りや他の条件が良くても基本選ばないほうが良いです
特に不動産投資を始めていないこれからの人は×
ピンチはチャンスとはいいますが、チャンスに変えられるだけの経験と実力を身につけてからチャレンジしましょう
極端に利回りが高ければそこには何か理由があるはず
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
