Q178:不動産投資と交渉
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新築RC不動産
Q151:不動産投資の資料請求って何を確認するの？ レントロール
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一般的回答
レントロールの見方
- テナント情報の詳細
- 入居者の名前、リース期間、リースの開始日と終了日、月額賃料を確認します。これにより、契約の安定性や入居者の入れ替わりを把握します。
- 賃料収入の確認
- 各入居者からの賃料収入を確認し、物件全体の収益を評価します。賃料の市場価格との比較も行い、適正な賃料設定かどうかを判断します。
- 空室率の管理
- 空室の部屋数とその期間をチェックし、物件の魅力や市場状況に問題がないかを評価します。長期間空室が続いている場合、賃料の見直しや改善策が必要かもしれません。
- 滞納賃料の確認
- 滞納している入居者がいる場合、その理由と滞納額を確認します。滞納が多い場合は、入居者選定の基準を見直す必要があります。
抑えるべきポイント
- 賃料の適正評価
- 賃料が市場価格と比較して適切かどうかを定期的に評価することが重要です。市場価格に基づいて賃料を設定し、適宜調整することで、投資収益を最大化します。
- リース契約の更新管理
- リース契約が近く終了する入居者に対しては、早めに更新の意向を確認し、更新条件を交渉します。これにより、安定した収益流を維持し、空室リスクを最小限に抑えます。
新築RC不動産の考え方
A:家賃一覧表のことです。部屋ごとに、広さ、間取り、賃料、保証金、入居期間などが書かれています
◆いつのレントロール？
まず抑えるべきポイントはこのレントロールがいつ作られたものかを確認することです。入居者さんの状況は入退去によって変化するので、常に最新のデータであることを確認します。
◆賃料以外の収入
不動産投資の収入は基本賃料ですが、その中でも共益費や敷金、礼金の有無なんかも重要になります。また、駐輪所や駐車場があればそこで賃料が発生したり、自動販売機、太陽光など内訳を知ることで、その収入が相場と合っているか確認することができます
◆賃料のかたより
同じ間取りの部屋でも、実は賃料は違っていたりします。差が大きい小さいで一概に良しあしは判断できませんが、近隣相場と比較して明らかに高かったり、安かったりする場合はその理由をきっちり確認します
◆空室の期間
満室経営であれば一番うれしいですが、実際は空室があるケースもあり得ます。空室と記載されていればいつから空室かを確認します。一般的に不動産の入退去は3月が一番動く時期なので、その3月を超えても空室であれば、その理由を確認します。
レントロールを見てようやく不動産の実態が見えてくる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
