Q24：不動産投資の魅力⑨人は必ずどこかに住むって何ですか？
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新築RC不動産
Q190:不動産投資と交渉 重要ポイント③ 交渉できないときを知る
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目次
一般的回答
1. 売り手の固定観念
- 譲歩の不可能性: 売り手が価格や条件に関して一切の妥協を拒否する場合、交渉の余地がなくなります。これは、売り手が他の買い手からの興味を持っている場合や、感情的な価値を物件に見い出している場合によく見られます。
2. 法的・規制上の制約
- 規制の問題: 物件が特定の法律や規制によって厳しく制限されている場合、その部分については交渉できないことがあります。例えば、歴史的建造物の保護規定や建築規制が厳しいエリアでは、多くの変更が許可されない可能性があります。
3. マーケットの競争状態
- 高い競争: 市場が非常に活発で競争が激しい場合、売り手は多くの選択肢を持っているため、交渉で妥協する必要がないかもしれません。特に低供給高需要の市場では、売り手市場となり、買い手側の交渉力が弱まります。
4. 融資条件の厳格さ
- 金融機関の制約: 銀行やその他の金融機関が設定した融資条件が厳しく、それによって交渉の範囲が限定される場合もあります。特定の価格以下での取引が不可能であるなど、融資の承認条件によっては交渉が難しくなることがあります。
5. 情報の不足
- 不確かな情報: 物件に関する情報が不十分で、リスク評価や価値判断が困難な場合、効果的な交渉は難しいです。正確で包括的な情報がないと、自信を持って交渉を進めることができません。
新築RC不動産の考え方
A:以下の３つの条件のどれかひとつでも満たしているときは交渉ができないと判断したほうが良いです。商売の基本は交渉して相場よりも安く仕入れて
高く売ることですが、その前提が覆される場合もあります
１，既に相場から離れた安値をつけている
いわゆるセンミツと呼ばれる1000件に3件くらいの割合で発生する
値付けを間違えた安い物件のことです。
この手の物件は交渉を持ち込む云々の前に
他の人が満額で購入を打診してしまうため
とにかくスピード勝負で契約を実施することが
最重要命題になります
２，相手が売買を急いでいない
売主からすれば
これくらいの金額出してくれるなら
売却検討しても良いかなー
というスタンスの不動産です
本気で売却を検討していないので
わざわざ安くして売る理由はありません
というか実際どれくらいの金額感で
売れるのかを知りたい
という側面が大きいので
いわば暖簾に腕押し状態
というわけです
３，相手に交渉することでのメリットが提示できない
この交渉シリーズで何度も説明していますが
交渉の基本はWIN-WINの確立です
交渉によって相手に歩み寄りを求めるのであれば
それと同等分だけ
わたし自身も歩み寄りをすることが
通常です
相手にとって交渉することで
どんな利があるのか
金額なのか？
時間なのか？
それ以外の価値なのか？
それを具体的説明できない状態では
交渉を成立させることは難しいとなります
良い物件を見つけることと同じくらい
交渉できる物件を見つけることは大切
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
