Q195:不動産投資と契約・引渡し 断る勇気
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新築RC不動産
Q207:不動産投資と満室経営 管理の基本 募集業務
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一般的回答
募集業務が重要な理由（なぜ大事か）
1．空室期間を最小化できる
募集活動が遅れる、あるいは的外れな内容だと、次の入居までに時間がかかり、その間の家賃収入は「ゼロ」となります。空室が1ヶ月延びるだけで、年間利回りは大きく下がるのが不動産投資の現実です。
2．入居者の質に影響する
安易な「客付け」では、家賃滞納や短期解約など、トラブルにつながる入居者を招きかねません。丁寧な募集戦略は、安定的に長く住んでもらえる良質な入居者を見つけるうえでも大切です。
3．競合物件との差別化になる
エリア内に類似物件が多い場合、募集の打ち出し方や写真・間取りの見せ方で、競合と差をつけることができます。「比較された中で選ばれる物件」に仕立てていくのが募集業務の本質です。
募集業務に含まれる主な内容
1．賃料・条件の見直し
・近隣競合物件との賃料比較
・礼金・敷金・フリーレント・AD（広告料）の調整
・「入居しやすさ」と「収益性」のバランスを最適化
2．物件情報の整備と作成
・間取り図の修正、写真の撮り直し
・物件紹介文の見直し（ターゲット層に響く言葉）
・物件のセールスポイントを明確に表現する工夫
3．仲介会社への営業（客付け依頼）
・地域の有力仲介店舗への訪問・物件紹介
・募集資料（マイソク）の配布と意見収集
・反応状況の把握と条件変更の検討
4．ポータルサイト掲載管理
・SUUMO、HOME’S、at homeなどへの掲載確認
・写真・条件の更新頻度や表示順位のチェック
・閲覧数・問い合わせ数の分析
5．内見対応・反響分析
・内見者の反応（何を気にしたか、なぜ決まらなかったか）を仲介からヒアリング
・改善点を管理会社と共有し、随時ブラッシュアップ
新築RC不動産の考え方
A:くどい様ですが、不動産投資は人が入居して初めて売上が発生するビジネスです。言い方を変えると不動産投資は入居して頂く以外の方法で売り上げをあげることができません。なので満室でない不動産は最優先で入居してもらうための募集活動が必要となります。
募集業務とは
一連の流れとしては
①
Web（HomesやSUUMOなど）や店舗で告知する
↓
興味を持ったお客さんが
客付け業者さんに申し込む
↓
客付けさんが案内
不動産を内覧（見学）する
↓
気に入ったら契約する
↓
引っ越し日が決まる
↓
入居
②
不動産客付け店舗にお客さんが来店
↓
客付け業者さんが
うちの物件をおススメしてくれる
↓
お客さんが興味を持つ
↓
物件を内覧（見学）する
↓
気に入ったら契約する
↓
引っ越し日が決まる
↓
入居
こんな感じの2パターンが存在します。
ちなみに客付け業者さんとは
入居者さんを集めて、実際に物件を
紹介してくれる不動産屋のことです
イメージで言えば、駅前のビルの１階とかに
テナントを構えている
いわゆる良く見る不動産屋さんのことです
最近はWebが当たり前なので
①のケースも多いと思いますが
Web上で良いと思っていた物件が
実際に見たらいまいちだった場合
そこで客付け業者さんが
他のどの物件をおススメするか
そこで運命が変わったりするわけです。
物件自体に魅力が高ければ
こういった客付け業者さんとの関係は
考える必要はありません。
でも実際は
不動産オーナーとしては
借りてくれるギリギリ高い賃料を
設定するわけですから
何もしなくても決まるような物件に
なることは少ないです
そうなると大切なのは
客付け業者さんにどう関わるか
という話になるわけですが
次回はその客付け業者さんについて
何で稼ぐ仕事なのか？
何が嬉しい仕事なのか？
についてお伝えします
満室経営にするためには
おススメしてもらえる物件であること
おススメしてもらえるオーナーであること
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
