Q211:不動産投資と満室経営 満室経営 空室の破壊力
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新築RC不動産
Q214:不動産投資と満室経営 満室経営 わたしの失敗談？？ その１ フリーレント
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目次
一般的回答
【1．フリーレントとは｜入居初期の「無料期間」サービス】
フリーレントとは、入居者に対して「一定期間、家賃を無料」にするサービスです。
通常1〜2ヶ月程度設定されることが多く、賃貸借契約の初期に適用されるインセンティブの一種です。
- 例：「フリーレント1ヶ月」＝契約開始から1ヶ月間、家賃が免除される
- 入居者の初期費用を下げる効果があり、契約のハードルを下げる戦略
【2．フリーレントの目的】
フリーレントを提供する主な目的は、「空室対策」と「他物件との差別化」です。
✅ 入居者にとってのメリット
・初期費用の大幅軽減（敷金・礼金＋1ヶ月分の家賃免除）
・引っ越しシーズン外でも契約しやすくなる
✅ オーナーにとってのメリット
・空室期間が短縮される
・結果としてトータルの収益性が向上することもある
・AD（広告料）よりもキャッシュアウトが少ないケースも
【3．どんなときに使うのか？】
フリーレントは、以下のようなケースで効果を発揮します。
【4．収益への影響と注意点】
フリーレントは実質的に「1ヶ月家賃無料＝収入減」になるため、利回りやキャッシュフローにどう影響するかは事前に試算が必要です。
たとえば…
- 家賃8万円／月の物件でフリーレント1ヶ月 → 年間収入は約92％に減少
- ただし、空室が1ヶ月伸びるよりも結果的にプラスになる場合がある
また、契約期間が短く退去されると、フリーレント分が回収できないリスクもあるため…
✅ 最低契約期間（1年未満で解約の場合、違約金1ヶ月分など）の設定が重要
【5．まとめ：フリーレントは「戦略的割引」】
フリーレントは、「家賃の値下げ」ではなく「一時的な契約インセンティブ」です。
長期入居につながるなら、むしろ費用対効果の高い空室対策になり得ます。
活用のポイントは…
✅ キャッシュフロー試算で判断
✅ 最低入居期間の設定でリスクヘッジ
✅ 他施策（AD、設備、条件変更）と組み合わせて使う
新築RC不動産の考え方
A:何度も繰り返しになっていますが、満室経営の一番簡単な道は「賃料を周辺相場よりも下げること」です。ですがそれではキャッシュフローが悪くなってしまうので、お金をかけて予定通りの賃料で入居してもらおうとするわけです。ところがそんなお金もかけたくない。そう思うのが人情ってもんです。できるだけお金をかけずに創意工夫でなんとか利益を最大化するのが経営の醍醐味です。とまぁわたし自身とに偉そうに言える立場でもありませんが、わたしなりにやってきた満室のためのあれこれを特に失敗を含めてお伝えします。
AD→フリーレント
前回お伝えしたように通常入居を決めたいなら
広告費を払って客付け業者さん
（いわゆる駅前の不動産屋さん）に
頑張ってもらうのが通例です。
ところが、ふと思いました
「客付け業者さんの影響力って
どれくらいなのだろう？」
ネットが無かった昔であれば
不動産屋さんに言って物件をを
紹介してもらうしか
知る術は無かったと思います
でも、これだけWebが発達した現代
ほとんどの人は不動産屋さんに行く前に
住みたい部屋を決めているんじゃないかなーと
ならば同じお金を払うとしても
客付け業者さんよりも
実際に住みたいと思う入居者さんに
還元した方が効果的なのではないか？
フリーレントとは
その期間の賃料は0円でいいですよ
と免除するサービスのことです
通常、引っ越しをすると
初期費用はかなりのものになります
引っ越しそのものの費用だけでなく
不動産の敷金、礼金、仲介手数料
家財道具の購入なんかも含めれば
それなりの出費
そんなときにせめて賃料だけでも
1カ月分2カ月分免除できれば
それだけでも嬉しく感じてもらえるかなと
そう思って、AD費用を同額を
フリーレントに変えて見たことがあります。
ところが結果はあまり変わらず、、、
色々と調べてみると
フリーレントには色々と弱点がることが
わかりました
問題点１，見つけづらい
ポータルサイトでは住みたい不動産の
条件を入力して検索をかけますが
その中にはフリーレントに関する条件はありません
フリーレントを検索条件で探そうと思ったら
わざわざこだわり条件を開いて
下の方までスクロールしないとでてきません、、、
これではなかなか認知されません💦
問題２，法人契約ではフリーレントできない
お部屋を借りる人は何も個人だけとは限りません
会社が社宅として借りたり、
社宅代行会社が申し込んでくるケースもあります
なぜかはわかりませんが
法人契約では相手方のほうから
フリーレントは断られるケースがあります
イレギュラーな契約処理をしたくないでしょうか？
通常通りの契約を求められると
そもそものフリーレントの集客力は無いも同然です
まぁ通常通りで契約できたのであれば
それそれで良しとしたところですが
取り組みとしては微妙となるわけです。
次回の満室経営失敗は「ダイレクトＡＤです」
お楽しみに☺
例え良いサービスがあっても、見つけてもらえなければ無いも同然
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
