2024.02.17 2025.08.04

Q221:不動産投資と満室経営物件の価値を上げる③

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一般的回答
新築RC不動産の考え方

一般的回答

1．リフォームとは？

不動産投資におけるリフォームとは、既存の物件を改修・改良することで、物件の魅力・収益性・競争力を高める戦略的投資を指します。

単に老朽化を修繕するだけでなく、「他物件より選ばれる理由」を作ることが目的です。
特に築年数が経過した物件では、リフォームこそが賃料維持や空室解消の切り札となります。

2．なぜリフォームが重要なのか？

築年数経過で競争力が下がる
- 築10〜20年を過ぎると、新築や築浅物件に比べ、どうしても見劣りするポイントが増えます。
家賃下落の抑止力になる
- 同じ間取りでも、設備・内装をリフォームすれば「家賃の底割れ」を防げる
ターゲット層を広げられる
- 単身向け物件をファミリー層にも対応させるなど、リフォームでニーズを拡大できる
退去後の再募集を有利にする
- きれいで機能的な部屋は、募集開始からの問い合わせ・成約スピードが早い

リフォームは「家賃維持」「空室リスク低減」「資産価値向上」を同時にかなえる投資です。

3．物件価値を上げる主なリフォーム内容

以下は、投資効果が高い代表的なリフォーム例です。

コストパフォーマンスに優れる小規模改修

ドア・建具のシート貼り
室内照明のLED化
コンセント増設

こうした改修は、家賃の維持・アップに直結します。

4．リフォーム投資の判断基準

全てをリフォームするのではなく、費用対効果（ROI）を計算して実行することが大切です。

例：

改修費用：30万円
賃料UP：+3,000円/月 → 年間36,000円 → ROI約12％

このように、「何年で回収できるか」を必ず確認しましょう。

また、投資回収期間だけでなく、

長期入居の可能性
再募集時の成約スピード

も評価に含めると判断しやすくなります。

5．まとめ：リフォームは満室を超えた武器

リフォームは、単なる修繕ではなく「物件を再生させる事業投資」です。

築古でも家賃を維持できる
空室期間を短縮できる
売却時の評価も上がる

戦略的なリフォームで、「選ばれる物件」に育てることが、長期的に安定収益を生む一番の近道です。

新築RC不動産の考え方

A:築年数が経った不動産は価値が下がります。でもその価値を上げることができれば大きな武器となるわけで、そんな必殺技がリフォームです。

◆費用対効果
古ければなんでも新しくすれば良いかと言えば答えは当然ノーとなります。
その箇所をリフォームすることでどれくらい賃料に影響を与えることができるのか？常に効果を見込みながら考えることが重要です

◆やらないといけないモノ　やっておいたほうが良いモノ　やれれば嬉しいモノ
リフォームと一言でいっても、その性質は２つに分かれます。ユニットバスやキッチン、洗面台、エアコンなど設備系は壊れると「住めなくなる」レベルでの支障がでるのでやらないといけないリフォームとなります。一方、屋上の防水補修、外壁塗装やり直し、などはやれば大きな費用が発生しますが万が一問題が起きてからでは長期間悪影響がでるので事前にやっておきたいリフォーム（修繕）です。クロスの汚れやフロアタイルの交換などは無くても住めるけど、やっておければ嬉しいモノと分けられます

◆基本は目に見える面積の大きいモノから
人が住む場所を決める大きな要因は見た目の印象です。綺麗そう、新しそうと感じてもらえれば実際の築年数は古くても、借りてくれるケースは大いにあります。ただし外壁補修などの外装系は足場を組んだり、面積も膨大過ぎrため費用が大きくかかってしまうので。基本は内容のクロス、床、天井からリフォームして予算と実際の劣化具合を見ながら設備を交換することが重要です。

◆2社購買
DIYも含めてリフォームには必ず費用が発生します。部材費や業者さんへの支払いなど。中には管理会社に一任するケースもありますが基本割高なケースが多いので別のルートから最低2社以上、見積をとって比較することで安く費用を抑えることが大切です。その際には2社購買していることをきちんと相手に伝えることも効果的です

リフォームは奥が深い領域です。色々な投資家仲間などから情報を集めることが大切