Q219:不動産投資と満室経営 物件の価値を上げる①
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新築RC不動産
Q236:不動産投資と税金 コントロールできる税金 消費税
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一般的回答
消費税が関わる場面
- 購入時（取得時）
- 建物部分の購入には消費税がかかる（例：新築RCマンションの建物価格に10％）。
- 土地部分は非課税。
- 仲介手数料や司法書士報酬などのサービスも課税対象。
- 運営時（賃貸経営）
- 住宅用の家賃は消費税非課税。
- 事業用物件（オフィス・店舗）や駐車場の賃料は課税対象。
- 売却時
- 個人が住宅を売却する場合は原則非課税。
- 法人や事業者が建物を売却する場合、消費税が課されることがある。
投資家がコントロールできるポイント
- 課税事業者の選択
- 年間課税売上が1,000万円以下の事業者は免税事業者となり、消費税を納めなくてよい。
- しかし、課税事業者を選択すれば、支払った消費税を「仕入税額控除」で還付できる。
- 消費税還付スキームの活用
- 例えば、新築RC物件を購入する際、建物部分にかかる消費税は数千万円規模になる。
- マンスリーマンションや事業用賃貸など「課税売上」が発生する形態にすれば、その消費税を還付申告で取り戻すことが可能。
- インボイス制度への対応
- 2023年からのインボイス制度により、免税事業者との取引は仕入控除ができなくなった。
- 投資家自身が課税事業者として登録するかどうか、経営戦略として検討が必要。
注意点
- 還付スキームは税務署の審査が厳格化しており、適切な事業実態がなければ認められない。
- 住宅用賃貸のみを運営している場合は、原則として還付は受けられない。
- 消費税をコントロールするには「物件選び」と「運営方法」の設計が必須。
新築RC不動産の考え方
A:消費税は間接税の一つですが、特徴の一つに消費税を負担する人と消費税を支払う人が異なるという特徴があります。
消費税差分を払う税金
個人としてのわたし達は、物を買えば10%ついてくる税金
それが消費税だと考えていると思います
ですが実際の消費税は
受取った消費税と
支払った消費税の差分を計算して
受取った額が多ければ：納税
払った消費税が多ければ：還付
となる税金です
（消費税は税金の中でも
特に奥深い税金です）
詳細は割愛しますが
一昔前に不動産界隈で流行った
「消費税還付」
これは受け取った消費税よりも
支払った消費税を圧倒的に多くすることを
ベースに考えられています
不動産投資における消費税
不動産賃貸業は通常の売買と異なり
課税される項目と課税されない項目が混在しています
非課税
居住用賃料、共益費、敷金、礼金、保証金、更新料
課税
仲介手数料、引っ越し費用、修繕、駐車場料金
店舗・オフィスの賃料
消費税をコントロールするためには課税される項目を
増減させることが肝になります
勉強しないと消費税は「払う」
勉強すると消費税は「減らす」
極めると消費税は「もらう」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
