Q127:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆ポータルサイトで物件を探す③物件の見方 更新日
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新築RC不動産
Q237:不動産投資と税金 コントロールできる税金 住民税
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一般的回答
不動産投資における住民税の位置づけ
- 所得税と連動して課税される
→ 不動産所得が増えれば、その翌年の住民税も増える。 - 所得控除が適用される
→ 所得税と同じように、扶養控除、社会保険料控除などが住民税でも反映される。 - キャッシュフローへの影響
→ 所得税よりは税率が低いが、「翌年にまとめて課税される」ため、手残りをシミュレーションしておかないと資金繰りを圧迫する。
コントロールできるポイント（節税方法）
- 経費計上を徹底する
- 管理費、修繕費、借入金利息、固定資産税などを適切に経費化。
- 経費が増えれば課税所得が減り、住民税も軽減できる。
- 青色申告特別控除を活用
- 青色申告をすると最大65万円の控除が可能。
- 所得税だけでなく、住民税の計算にも反映される。
- 法人化による所得分散
- 個人で得る不動産所得を法人に移すことで、個人の住民税を抑えられる。
- 法人税はかかるが、個人の累進課税や住民税負担をコントロール可能。
- ふるさと納税の活用
- 住民税の一部を前払いし、返礼品を受け取れる制度。
- 実質2,000円の負担で住民税額を減らしつつ、メリットを享受できる。
注意点
- 住民税は「翌年課税」なので、節税対策は前年中に済ませる必要がある。
- 赤字経営（不動産所得がマイナス）の場合、住民税は発生しないが、給与所得など他の所得と合算されるケースもある。
- 所得が高い投資家は「住民税均等割」（一律課税）も含めて負担が増えるため、法人化を検討するタイミングが重要。
新築RC不動産の考え方
A:住民であることに対して課税される税金が住民税です。1月1日に住民票（法人の場合は登記）がある地方自治体の行政サービスを利用するための税金が住民税となります
個人か法人かで性質が異なる
個人の場合
住民税 = 所得割 + 均等割り
= 所得の10% ＋5000円
法人の場合
法人住民税= 法人税割 + 均等割り
= 法人税7%+7万～
個人と法人で計算式も均等割りの金額も違います
どうやってコントロールするのか？
よく言われる「経費」をどれだけ入れられるか？
という話がここになります。
会社員では想像しづらいですが
個人（個人事業主）や法人だと
事業を遂行する上で必要な出費があります
「事業の用に供している」なんて
表現をされますが
経費をたくさん使えば
それだけ所得を減らすことができます
所得が減ればそこからの率で計算される
所得割や法人税割も減らすことができるので
結果住民税を減らすことが可能となります
（究極赤字であれば均等割りのみとなります）
節税の王道「経費」をコントロールするとは
住民税をコントロールするということ
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
