2024.01.25 2025.11.11

Q244:不動産投資と税金　不動産で減価償却できるもの

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一般的回答

不動産投資においては、建物や付属設備など時間の経過で価値が減る資産は減価償却の対象になります。
一方、土地のように価値が減らない資産は対象外です。

建物本体
- RC造（鉄筋コンクリート造）：耐用年数47年
- S造（鉄骨造）：耐用年数19〜34年
- 木造：耐用年数22年
- 例：1億円のRCマンションで建物価格が6,000万円なら
  1. 6,000万円 × 0.022（償却率）＝約132万円／年が経費
建物付属設備
- エレベーター、給排水ポンプ、消防設備、空調設備、照明設備など
- 耐用年数は15〜20年程度が多く、建物本体より短期間で償却可能。
- 建物本体とは別に償却するため、早めに経費化できる。
内装・外装・改装工事
- 共用部の大規模修繕、屋根の葺き替え、外壁塗装、室内のフルリフォームなど
- 「資本的支出」と認定された場合は減価償却で数年に分けて経費計上。
- 一方、単なる修繕（補修や原状回復）は修繕費として一括経費にできる。
家具・家電（家具付き物件）
- 家具（ベッド、テーブルなど）：耐用年数8年
- 家電（冷蔵庫、洗濯機、エアコンなど）：耐用年数6年
- 家具家電付き物件は初期投資が増えるが、短期間で経費化できるメリットがある。

契約書での価格配分を確認
- 売買契約書に「土地価格」と「建物価格」が記載される。
- 建物割合が高いほど減価償却額が大きくなり、節税効果も高くなる。
- 価格配分は税務署のチェック対象となるため、根拠ある設定が必要。
修繕費か資本的支出かの判断
- 修繕費：1年以内に効果がなくなる補修は一括経費化。
- 資本的支出：価値を高める工事は減価償却が必要。
- 工事の内容や金額次第で税効果が大きく変わるため、税理士と相談が必須。
短期償却を活用
- 中古物件は「簡便法」で耐用年数を短縮でき、初期数年で大きな減価償却を取れる。
- 早期に所得を圧縮したい投資家には有効。