Q223:不動産投資と税金 お金のサイクル「守る」とは
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新築RC不動産
Q252:不動産投資と税金 法人のメリット
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一般的回答
① 基本の考え方
不動産投資を「法人」で行う最大の目的は、税金のコントロールと資産形成のスピードアップです。
個人投資家に比べて、法人には「節税・信用・拡大」の3つの優位性があります。
② 税制面でのメリット
- 税率がフラットで低い
法人税は中小企業であれば実効税率が約23〜30％。
個人のような累進課税ではないため、利益が増えても税率は一定。
→ 利益が大きくなるほど、個人よりも圧倒的に有利。 - 経費計上の幅が広い
法人では「業務に関連する支出」を幅広く経費にできる。
例：社宅、役員報酬、出張費、車両費、生命保険料、交際費など。
→ 実質的に課税所得を抑え、キャッシュフローを増やせる。 - 損失の繰越期間が長い
法人は赤字を最大10年間繰り越せる（個人は3年）。
→ 建築初期や修繕で赤字になっても、長期的に節税できる。 - 消費税還付が受けやすい
新築物件や建築を伴う投資では、法人化によって還付スキームを設計しやすくなる。
③ 資産形成面でのメリット
- 利益を内部留保できる
法人に利益を残せば、次の投資資金を「法人のキャッシュ」として蓄積できる。
→ 税金で失われるお金を再投資に回せる。 - 金融機関からの評価が上がる
法人決算書をベースにした審査により、属性よりも「事業の収益性」で評価される。
→ 複数棟の保有・拡大がしやすい。 - 家族を巻き込んだ資産管理が可能
家族を役員にし、報酬を分散することで所得分散が可能。
→ 合計税負担を軽減できる。
④ リスク・承継面でのメリット
- リスクを法人に限定できる
融資や契約は法人名義で行うため、個人の財産と切り分けられる。
→ 事業リスクの分離による安心感。 - 相続対策に有利
不動産を個人で持つと相続税が直接課税されるが、
法人で持てば「株式評価」での相続となり、評価額を下げやすい。 - 事業承継がしやすい
物件を一つずつ相続する代わりに、法人の株式を引き継ぐだけで承継可能。
⑤ 実例で見る税効果
→ 利益が増えるほど「法人でやる意味」が顕著に。
⑥ まとめ
法人化のメリットを一言でまとめると、
「税金を減らしながら資産を増やせる仕組みを自分で設計できる」
個人で始め、利益が増えたタイミングで法人に切り替える。
これが、長期的に見てキャッシュフローを守り、拡大を支える最適解です。
新築RC不動産の考え方
A:不動産投資と税金編もそろそろラストです。最後は法人での不動産投資を実践しているわたしの視点から、法人でやるメリットとデメリットを紹介して終わります
法人で不動産投資をするメリット
・所得税、住民税、事業税が安くなる
家賃収入による所得を法人や役員に分配することで累進課税率を下げて税金を安くできる可能性があります
・相続税が安くなる、無くなる
法人の株主に相続させたい人を入れておくことで相続税が発生しない～少なくすることができます
・所得800万以上は利率が低い
所得税と法人全を比較した場合
・既定の策定が可能
経費のコントロールできる幅が大きくなります
・小規模企業共済の活用
共催に支払ったお金を損金扱いができる
・経営セーフティ共済のサービスが受けられる
万が一取引先が倒産しても速やかに事業資金の借入が可能
・生命保険の活用
法人用の生命保険で支払ったお金を損金に計上てきます
・経費の幅が広い
個人よりも経費につけられる要素が多い
・決算日の変更が可能
・欠損金が10年繰り返せられる
・5年以上保有した場合
売却時の税率が低い
法人にすることで得られるメリットは大きい
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
