Q158:不動産投資と銀行 なぜ銀行は必要？
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新築RC不動産
Q255:不動産投資と出口戦略 不動産投資の成功と失敗
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一般的回答
① 出口戦略が左右する「成功」と「失敗」
不動産投資における成功と失敗の分かれ道は、**“買った瞬間”ではなく、“売る瞬間”**にあります。
同じ物件でも、出口を意識して購入・運営しているかどうかで最終的なリターンはまったく異なります。
出口戦略を持たない投資家は、
- 売りたいときに売れない
- 税金や残債で利益が消える
- 市況悪化に対応できない
といった“想定外の失敗”を経験しやすくなります。
一方、出口を明確に設計している投資家は、
「どのタイミングで、誰に、いくらで」売るかを見越して行動しているため、
キャッシュフロー・資産価値・税金対策すべてをコントロールできます。
② 不動産投資で成功する人の共通点
- 購入前に出口を逆算している
物件を探す時点で「誰が買いたくなるか」を考えて選定している。
例：駅近、RC構造、耐用年数、融資適性、管理体制など。 - 売却時期を数字で判断できる
利回り・キャッシュフロー・残債バランス・市場金利をデータで把握している。
→「感覚ではなく、指標」で動ける。 - 税金・融資・相続を一体で考える
単に利益を出すだけでなく、「最終的にいくら残すか」を重視する。
→ 法人を活用してキャピタルゲイン課税や譲渡所得税を抑える。 - “売らない出口”も選択肢にしている
法人に資産を残す、相続・事業承継を見据えて保有し続ける戦略を持つ。
③ 不動産投資で失敗する人の共通点
- 目先の利回りだけで購入している
出口で売れない立地・構造・築年数の物件を掴みがち。 - 融資と返済計画を短期で考えている
減価償却が終わるタイミングでデットクロス（税・返済負担）に陥る。 - 売却時の税金を見落としている
短期譲渡（5年未満）で税率約39％、長期譲渡（5年以上）で約20％。
→ 売却タイミングを1年ずらすだけで数百万円変わることも。 - 出口時の買い手を想定していない
「次に誰が買うか」を考えていないため、売却時に市場が存在しない。
④ 出口から逆算する「成功の方程式」
成功する投資家は、常にこの方程式で考えています：
購入価格 ＋ 運営利益 − 残債 − 税金 ＝ 手取り利益（出口）
この「出口時の手残り」を最大化するために、
- 購入段階で出口利回りを想定
- 法人で節税を設計
- 融資期間と耐用年数を調整
といった準備を徹底しています。
⑤ まとめ
不動産投資の成功と失敗の差は、
「出口を想定して買うか」「買ってから考えるか」の違いです。
出口戦略を描ける投資家は、売却・承継・節税すべてを一つの“設計図”として動かしています。
買う勇気より、手放す設計が投資家の実力。
出口を制する者こそ、不動産投資を制するのです。
新築RC不動産の考え方
A:成功と失敗を分けるポイントは2点あります
①購入から売却まででインカムゲインの総額
②売却時のキャピタルゲイン
①と②の合計が最大になるように
どのタイミングで売却するかの見極めが重要となります。
①は通常保有すればするほどインカムゲインが上がりやすいですが
年数と共に下落していく賃料と更に定期的に発生する修繕費を加味する必要があります。
②は年数が経つほど劣化によって売却価格が下がるのが通常ですが
一方で融資の返済も進むので、残債が減った分利益が上がりやすくなるとも言えます。またここ近年の地価上昇などがあれば②は大きくなりますし、逆に地下が下がれば②は下がります
そして①と②の合計を持って、次どんな不動産を買うのか
その見極めを持って出口戦略を決めていく流れになります
様々なパラメータを見極めて
初めて出口戦略が見えてくる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
