Q137:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆掲載業者集め③掲載業者と面談する
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新築RC不動産
Q260:不動産投資と出口戦略 売却 誰に売るのか？
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目次
一般的回答
不動産投資の出口戦略で最も見落とされがちな視点が「誰に売るのか？」という点です。
高く売れるかどうかは、買い手によって驚くほど変わります。
そして、誰に売るかを最初から想定しておくことこそ、出口戦略を成功させるための最重要ポイントのひとつです。
売却先の種類と特徴
■ 個人投資家（初心者〜中級者）
一棟RCや区分を積極的に買う層。
“利回りの見えやすさ”を重視するため、表面利回りやキャッシュフローの分かりやすさが鍵になります。
比較的マーケットは大きく、相場で売れやすいのが特徴です。
■ 企業・法人投資家（中小法人〜医療法人など）
節税や資産防衛を目的とした法人が増えています。
収益性だけでなく「決算にどう効くか」「銀行評価はどうか」を気にするため、安定した収益と長期修繕計画が刺さりやすい相手です。
■ 不動産会社（業者買取・再生業者）
スピード重視で確実に売れる相手。
ただし再生販売を前提とするため、価格は相場より低くなる傾向があります。
急ぎの売却・資金回収をしたいときの選択肢です。
■ 富裕層（相続・土地活用目的）
評価・立地・資産価値を重視する層。
表面的な利回りよりも「長期で持てるか」「土地値が強いか」が判断軸になります。
23区RC・好立地はこの層にとって魅力的です。
誰に売るかを決める上で想定すべきポイント
■ 物件の強みはどの層に刺さるのか？
利回りなのか、立地なのか、建物なのか。
誰に価値が伝わる物件なのかを把握すると、出口の選択肢がハッキリ見えます。
■ 売却時の相場と需要はどうか？
今のマーケットなら「個人」か「法人」かで価格が大きく変わることがあります。
需要の読み違いは、売却益に直結します。
■ スピード重視なのか、価格重視なのか
高値を狙うなら時間が必要です。
早く売りたいなら業者買取が選択肢になります。
出口は“目的によって最適解が変わる”のです。
■ 融資環境（買う側の銀行評価）
個人向けなのか法人向けなのかで、銀行の評価が変わります。
ここを理解していると「売れる相手」を戦略的に選べます。
出口戦略において“誰に売るか”は、
売却価格・スピード・手残りを大きく左右する最重要ポイントです。
利回りで買う個人、節税で買う法人、
確実性で買う業者、資産価値で買う富裕層——。
物件の特性に合わせて、最適な買い手を最初から想定できるかどうかで、
同じ物件でも手元に残る金額は大きく変わります。
出口戦略は購入前から始まっている。
これを理解しておくことが、長期的な資産形成の成功へとつながります。
新築RC不動産の考え方
A:売却を考えるとき、どんな人が物件を買ってくれるのか想定しておきます
大きく不動産を買う人を分類すると
投資家・富裕層（相続対策）・資産家の3パターンに分けられます
それぞれ売主から見たときのメリットとデメリットを考えてみます
投資家
いわゆる不動産投資家。不動産を通して資産形成、資産拡大を狙う人たち。
３つのパターンの中では一番人口が多く、物件の築年数も新築～耐用年数越えまで色々な時期で売れる可能性が高いことが売り。一歩で資産拡大をすることが目的なので利回りやキャッシュフローに厳しく、当然ネゴも激しくなりやすい。また、属性が高い人とも限らないためローンブレイクしてしまう可能性もある
富裕層（相続対策）
いわゆる直ぐに現金を不動産に変えておきたい人。急いでいるケースが多いので交渉を有利に運びやすい。一方で相続性圧縮がしやすい物件。つまり公示地価と実勢価格の差が大きい地域を狙う傾向が高いので成立する不動産のエリアが限定的
資産家（所有欲）
既に資産形成は完成しており所有欲がメインで不動産を買う人たち。物件を気に入ればネゴも少ないし、利回りもそこまで重視しない。ただ人口が一番少なく、そもそも出会えるかが勝負。さらにブランド力があるエリアにしか興味を持たないのでそもそもそんなエリアに不動産を所有すること自体のハードルが高い
どんな人に物件を買ってもらいたい？
その人が買いたいと思う物件になっている？
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
