Q165:不動産投資と銀行 銀行にやってはいけないこと
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新築RC不動産
Q262:不動産投資と出口戦略 売却 セールスポイントは？
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目次
一般的回答
売却時に押し出すべき主なセールスポイント
立地（駅距離・街力・将来性）
立地はどの買い手にも響く普遍的なセールスポイントです。
徒歩圏の強さ、再開発の動き、人気エリアの需要は価格に直結します。
「なぜこの場所なのか？」を明確に伝えることが重要です。
建物の品質（RC・築浅・デザイン）
新築RCやデザイナーズは、構造×デザインがそのまま価値になります。
耐用年数の強さや、長期保有に向く品質は個人投資家・法人双方に響く武器です。
キャッシュフローの安定性
満室経営・空室率の低さ・ADの少なさ——。
日常の運用実績が安定していれば、買い手は安心して購入できます。
特に中級者以上の投資家は“収益の安定”を強く評価します。
銀行評価の良さ（積算・収益還元）
買い手にとって最も重要なのが“融資が通る物件かどうか”。
銀行評価が強い物件は、買い手の裾野が一気に広がり、高値で売れやすくなります。
将来の伸びしろ（再開発・用途・土地値）
土地値が強い、容積率に余白がある、再開発エリアに近い。
こうした“未来の価値”は売却価格を押し上げる最大の要因になります。
セールスポイントを決めるための着眼点
■ 誰に売るのかを先に決める
セールスポイントは買い手によって変わります。
・個人投資家 → 利回り・満室率
・法人 → 安定性・税務の相性
・富裕層 → 土地値・将来性
まずターゲットを決めることが最優先です。
■ 数値で証明できるものを優先する
家賃推移、返済比率、稼働データ、金融機関評価——。
数字で裏付けられるセールスポイントは説得力が段違いです。
■ 過剰に盛らず“本質”だけを見せる
出口戦略では、派手なアピールより「再現性のある価値」が最も強い武器になります。
結論
売却を成功させるカギは、その物件が持つ“本質的な価値”をどれだけ分かりやすく伝えられるかです。
立地・建物・収益・銀行評価・将来性——この5つは不動産の価値を形づくる中心軸であり、ここを整理して見せるだけで、売却の結果は大きく変わります。
出口戦略は「売るときに考えるもの」ではなく、購入の段階から既に始まっています。
セールスポイントを意識した投資こそが、長期的な資産形成を安定させ、売却益を最大化する一番の近道です。
新築RC不動産の考え方
A:売却を考えるとき、あなたが所有するのその物件のセールスポイント（競合差別化ポイント）を考えておきます
差別化ポイントの一つの見方は
・収益性（どれだけ儲かる物件か）
・資産性（どれだけ値が落ちない物件か）
・ブランド力、希少性
に分けて見ることが可能です
収益性（どれだけ儲かる物件か）
簡単に言えば「利回りを上げる」ということです。ですが売却フェーズになってから賃料を上げるのは難しいので、一般的には売却価格を下げることで利回りを上げることになります。当然反響も瞬時に出やすく売りやすくなりますが、売る側からすればダイレクトでキャピタルゲインを削る行為になるので、収益性を武器に売るのであれば、最初から相場よりも利回りの高い物件にしておくことがポイントになります
資産性（どれだけ値が落ちない物件か）
勝ったときと比較して、不動産価値が落ちない、あるいは上がっていく場所の不動産を売るということです。具体的には都心や地方の中核都市など、日本全体としては人口が減っていますが局所的にその減少率が低い、もしくは微増している地域を狙います。特に最近人口動態がさらに細分化されている感覚があるので、具体的狙う地域は〇〇市では無くて〇〇町くらいの細かさが必要かなと思っています。上手くそういった地域の不動産を買えれば、売却時も価値が落ちていないので買った時と同じ金額で売却→返済した融資分がそのままキャピタルゲインとできます。ただ、資産性を売りにする場合は天災やトレンドによって資産性の高い場所が変わったり、税制の変更によって影響を受けるなど自分でコントロールできない範囲があるので注意が必要です
ブランド力、希少性
だれもがその名前を聞いただけで欲しいと思ってしまうブランド力を売りにして数字よりも感情で人に訴えかけると言うことです。例えば都内でも麻布、青山、成城、、青葉台、番町などなど。平気で利回り3%台で取引されていると聞けば、売却側からすれば夢のある話です。ブランド力のある地域はそもそも収益不動産の数も少ないので競合しずらいと言えます。ただ当然のことながらその地域に不動産を持つことの難易度も半端じゃない上に、相対的に賃料も高いですがそれ以上に土地値が尋常じゃ無いので保有中のインカムゲインもめちゃくちゃ薄くなります
どの目線をセールスポイントにするにしても
共通するのは何を買うかで決まってしまうということ だから最初が肝心
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
