Q219:不動産投資と満室経営 物件の価値を上げる①
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新築RC不動産
Q267:不動産投資と出口戦略 王道の売却タイミング 15年目
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一般的回答
なぜ15年目が王道になるのか？
■ 税務面での不確実性がほぼなくなる
当然ながら長期譲渡が前提となり、税率面の不利はありません。
さらに長期保有によって減価償却が進み、売却益・課税額を事前に精度高く読める状態になります。
■ 返済が進み、財務が大きく改善している
15年分の返済によって元本は大きく減少し、
LTV（借入比率）が改善しているケースが多いです。
これにより、売却時の“見た目の財務”が非常に良くなります。
■ 収益物件としての完成度が高い
長期の稼働実績・修繕履歴・管理体制が揃い、
買い手から見て「安心して引き継げる物件」になります。
これは価格交渉において強い材料です。
■ 土地価値が前面に出てくる
15年目になると、建物の新しさよりも
立地・土地値・エリアのブランド力が価格を左右します。
特に23区RCなど土地値の強い物件は、このフェーズで真価を発揮します。
15年目売却に向いているケース
■ 長期保有を前提に設計した物件
最初から「長く持つ」前提で仕込んだ物件は、
15年目で価値を最大化しやすいです。
■ キャッシュフローを十分に回収できている
インカムで投資額を回収しつつ、
最後にキャピタルを取りにいく王道パターンです。
■ ポートフォリオを入れ替えたいタイミング
より効率の良い物件に資金を移すための出口として機能します。
15年目までに意識しておくべき準備
■ 計画的な修繕と管理
長期保有では“管理の質”が価格に直結します。
■ 借入条件・返済戦略の整理
売却時に財務がきれいに見えるかどうかが重要です。
■ 売却先と売却方法の最適化
仲介・法人売却・業者買取など、
状況に応じた選択が結果を大きく左右します。
15年目の売却は、インカムとキャピタルの両方を取り切る
完成度の高い出口戦略です。
短期のスピード感はありませんが、
その分、安定性と再現性が高い。
長期で不動産投資に取り組む人ほど、
この「15年目」という節目を意識することで、
資産形成の最終局面を有利に迎えることができます。
15年目は、積み上げてきた時間そのものを価値に変える王道のタイミングです。
新築RC不動産の考え方
A:色々ととりとめのない話が多い出口戦略。ここでは新築の物件を建てたケースを想定して王道の売却タイミングをお伝えしていきます。
◆15年目 利息が減るので利益が減る
多くの人が銀行の融資を元利均等払いで返済していると思います。
この場合、毎月の返済額は常に一定ですが
年数と共に金利の割合が減ります
金利が減ると、同じ支払でも経費として計上できる
金額が減ると言うことになります
つまり、売上は同じなのに
経費が減るので
課税所得が上がる
つまり
税金が上がって利益が減る
というイメージです
木造の場合融資期間30年に対して
後半戦の15年目
重鉄やRCでは35年なので
もう少し後になりますが
そこあたりから急激に金利割合が減っていきますので
売却のタイミングとしてはひとつの目安になります
売上が変わらないのに
利益が減るくらいなら売るのもあり
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
