Q67:不動産投資から得られる「資産」って何ですか？有形資産③ビジネス
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新築RC不動産
Q270:不動産投資と出口戦略 王道の売却タイミング 空室→更地
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一般的回答
空室→更地とは何か？
■ 建物を収益物件としてではなく“土地”として売る
賃貸中のまま売るのではなく、
入居者を退去させ、建物を解体し、更地として売却する方法です。
■ 価値の軸を「利回り」から「土地利用」に切り替える
収益物件としての評価ではなく、
建替え・自用・事業用など、土地の使い道で評価される出口になります。
なぜ王道の売却タイミングになるのか？
■ 買い手の裾野が一気に広がる
更地になることで、
・個人の住宅用
・法人の自社ビル・社宅
・デベロッパーの開発用
など、収益物件では届かなかった層まで買い手に入ってきます。
■ 価格が土地相場に直結しやすい
建物の良し悪しに左右されず、
純粋に「立地×土地面積」で評価されるため、
強いエリアでは価格が伸びやすいのが特徴です。
■ 融資が通りやすい
更地は担保評価がシンプルで、
買い手側の融資が組みやすくなります。
結果として、売却スピードも上がります。
空室→更地売却に向いているケース
■ 建物が古く、修繕コストが重くなってきた
これ以上の修繕より、
土地として価値を取りに行く方が合理的なケースです。
■ 立地・土地値が非常に強い
都心・駅近・住宅需要の高いエリアほど、この戦略が刺さります。
■ 収益物件としての評価が伸びにくい
利回りが出にくい場合でも、
土地評価で一気に出口が開けることがあります。
実行前に意識すべきポイント
■ 立退き・解体コストの把握
退去費用・解体費用を含めた手残りベースの試算が必須です。
■ 税金とタイミングの調整
解体の時期によって固定資産税や譲渡税の扱いが変わるため、
税務設計は事前に確認が必要です。
■ 売却先と用途の想定
誰が、何に使う土地なのか。
ここを明確にすると、売却戦略がブレません。
「空室→更地」は、不動産投資における
**“最後の切り札”であり、同時に王道の出口戦略**です。
収益物件としての役割を終えた瞬間に、
土地としての価値を最大化する——。
この発想を持てるかどうかで、出口の選択肢は大きく広がります。
不動産投資の本質は、建物ではなく土地。
この戦略は、その本質を最もシンプルに活かす出口と言えます。
新築RC不動産の考え方
A:色々ととりとめのない話が多い出口戦略。ここでは新築の物件を建てたケースを想定して王道の売却タイミングをお伝えしていきます。
建物はいづれ朽ちる
法定耐用年数や融資期間はあるにせよ、事実
建物はどれだけ修繕しても徐々に劣化していきます。
劣化すると満室にするためには
工夫するか、賃料を下げる
どちらかしか選択肢が無いように見えますが
いっそ、建物を潰して土地に戻して売却すると言う考え方があります
解体費用
不動産は建てるのにもお金がかかりますが
解体するのにもお金がかかります
そしてその費用は
立てるとき同様
木造＜重量鉄骨＜RCと高くなっていきます
一般に
木造は4万/坪
重鉄で4.5万/坪
RCだと6万/坪
それぞれこの単価と建物の面積の掛け算が必要です
解体する出口を考える場合は
売却時に残債より高く売り
その利益で解体ができるような金額帯を
予め想定しておくことが必要となります
あと、更地にする場合に注意が必要なのが
入居者さんへの退去の交渉です
当たり前ですが
全ての部屋が空室ならないと解体ができません
なので更地を計画した段階で
現状の入居者さんと
その方々に気持ちよく退去して頂くコミュニケーションが
必要になるわけです
更地になる物件があるから
次の新築物件を生むことができる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
