2024.01.01 2024.12.21

Q270:不動産投資と出口戦略　王道の売却タイミング　空室→更地

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A:色々ととりとめのない話が多い出口戦略。ここでは新築の物件を建てたケースを想定して王道の売却タイミングをお伝えしていきます。

建物はいづれ朽ちる

法定耐用年数や融資期間はあるにせよ、事実
建物はどれだけ修繕しても徐々に劣化していきます。
劣化すると満室にするためには
工夫するか、賃料を下げる
どちらかしか選択肢が無いように見えますが
いっそ、建物を潰して土地に戻して売却すると言う考え方があります

不動産は建てるのにもお金がかかりますが
解体するのにもお金がかかります
そしてその費用は
立てるとき同様
木造＜重量鉄骨＜RCと高くなっていきます

一般に
木造は4万/坪
重鉄で4.5万/坪
RCだと6万/坪

それぞれこの単価と建物の面積の掛け算が必要です

解体する出口を考える場合は
売却時に残債より高く売り
その利益で解体ができるような金額帯を
予め想定しておくことが必要となります

あと、更地にする場合に注意が必要なのが
入居者さんへの退去の交渉です
当たり前ですが
全ての部屋が空室ならないと解体ができません
なので更地を計画した段階で
現状の入居者さんと
その方々に気持ちよく退去して頂くコミュニケーションが
必要になるわけです

更地になる物件があるから
次の新築物件を生むことができる

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