Q77:最良の資産を手にする理由は何ですか？②夢の実現の為
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新築RC不動産
Q58：不動産投資を「法人」でやる理由②損益通算ができるって何ですか？
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目次
2026年7月更新
結論から申し上げます。 損益通算とは、「不動産所得で発生した赤字（主に減価償却費などの経費によるもの）を、給料などの他の所得と合算して、全体の所得を低く見せる仕組み」のことです。これにより、国に払いすぎた所得税や住民税をゴッソリと取り戻す（あるいは納税額を激減させる）ことができます。
１．なぜ「不動産所得は赤字になりやすい」のか？
現金の出ない経費（減価償却）: 不動産の購入にかかったコストは、数十年かけて「減価償却費」として毎年経費計上されます。この減価償却費は、通帳から1円も現金が出ていかないにもかかわらず、帳簿上では大きな「赤字」として計上できる魔法の経費です。
初期のキャッシュと帳簿のギャップ: 新築RCのように建物価格が大きい物件ほど、初年度や数年間は帳簿上の減価償却が大きくなります。手元には家賃収入によるキャッシュが残っているのに、税金計算の上では「大赤字」という状態が作り出せます。
２．損益通算がもたらす「キャッシュの最大化」
高額所得者ほど効果が絶大: 年収が高く、高い所得税率（累進課税）を払っている人ほど、損益通算による節税メリットは爆発的になります。「高い税金として消えるはずだったお金」がそのまま手元に残るため、実質的な利回りが跳ね上がります。
次の投資の原資に化ける: 浮いた税金は、そのまま次の物件の頭金や予備資金に回せます。「節税しながらキャッシュを貯める」というサイクルを回せるのが、個人の不動産投資の真骨頂です。
３．【新築RC不動産的視点】なぜ23区新築RCこそ「損益通算」を狙うべきなのか
23区の新築RC一棟投資は、建物価格が大きいため、この「減価償却による損益通算のパワー」を最も美しく引き出せるアセットです。
「ダブルの果実」を手に入れる: 新築RCが生み出す潤沢な家賃収入（キャッシュフロー）を手にしながら、帳簿上の赤字で本業の税金を圧縮する。キャッシュが増え、同時に税金が減るという、投資家にとってこれ以上ない理想郷が実現します。
個人から法人への美しいバトンタッチ: ただし、損益通算は「個人」で所有しているからこそ使える特権です（法人の場合は別のルールになります）。したがって、まずは個人で新築RCを持ち、損益通算の恩恵をフルに受けて税金を抑えながら資産を築き、利益が拡大した段階で法人へ移行するというロードマップが最も合理的です。
「守りながら攻める」の極意: 資産形成の初期段階では、個人の属性と損益通算を組み合わせることで、リスクを最小限に抑えながら爆発的なスピードで資産を拡大させることができます。
結論：税金の仕組みを知る者が、投資を制する
国は、賢くルールを使う者に優しく、無知な者から税金を取ります。
損益通算という仕組みを正しく理解し、23区の新築RC投資と掛け合わせることで、あなたの資産形成スピードは劇的に加速します。国から富を取り戻し、それを次のステージへの燃料に変えていきましょう。
2023年12月更新
不動産投資を法人で行う際の大きなメリットの一つに、損益通算の期間が長いことがあります。損益通算とは、ビジネスでの損失を他の利益と相殺して、税金を計算する方法です。法人では、この損益通算の期間が個人よりも長いのです。
個人の場合、損益通算が可能な期間は比較的短く、限られた範囲内でしか損失を繰り越すことができません。しかし、法人の場合、損失をより長い期間（最大10年分）にわたって繰り越し、将来の利益に対して相殺することが可能です。これは特に、不動産市場が不安定で、ある年に大きな損失が出た場合に有効な戦略です。
例えば、不動産投資で一時的な損失が出た場合、その損失を数年間繰り越して、将来の利益と相殺することができます。これにより、一時的な市場の変動による影響を緩和し、長期的な投資戦略を維持することが可能になるのです。
また、法人では様々なビジネスラインからの収益を損益通算に活用できます。これにより、一部のビジネスラインが不調でも、他の事業でカバーしやすくなり、全体としての税負担を軽減できるのです。
このように、法人で不動産投資を行うことにより、損益通算の期間が長いことを利用して、市場の変動に強く、長期的な視点で安定した資産形成を目指すことが可能になります。この点は、個人で投資を行う場合と比べて、大きなアドバンテージがあると言えるわけです
法人では税負担を軽減しながら「長期的」な資産形成が可能
2021年8月更新
A:確定申告で黒字になったとき、過去10年間の累積が赤字なら相殺して利益を消すことが可能ということです。会社員の場合、個人で不動産を買うと、そもそも赤字と言う概念がありません。（個人の家計ではマイナスになるかもしれませんが、源泉徴収上でマイナスにはならないという意味です。）赤字にならないのが会社員がもつ「安定」という武器です。個人でも個人事業主の人たちは会社員では無いので、赤字になる可能性はあります。ただ損益通算でさかのぼれる期間がなぜか3年分と少なく、しかも青色申告しないとできないのが今のルールなのです。
「法人は不動産を購入する前に設立しよう」とお勧めしている理由はこれです。先に法人を設立して不動産購入に関わる費用をきっちり仕分けすれば、その費用はそのまま将来不動産を購入したときに生まれる利益を相殺して節税効果を発揮してくれます。わたし知っている方では最初から5年先に不動産を購入するために既に法人を作って、せっせと赤字（損失貯金って言ってました）を貯めている方もいました。
どうせかかる費用なら将来の節税に活かせたほうが良いと思いませんか^^
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
