2024.07.01 2024.12.21

Q87:不動産投資で成功しているとはどういう状態ですか？◆インカムゲインを決めるパラメータ⑥家賃下落

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A:同じ場所の同じ間取りの物件でも築年数によって家賃は変わっていきます。今の家賃が将来どうなってしまうのか考えることが重要です。

◆新築が一番高い
当たり前ですが新築時は賃料が一番高いです。一般的にこれを「新築プレミア」って言ったりします。多少高くてもまだだれも住んでいない新しい部屋に住みたいってニーズはあるってことですね^^

◆2回転目でいきなり下がる
新築で住んで下さった人が退去して、2人目の人が入ってくれることを2回転目って言ったりします。2回転目は当然新築では無いので、通常は賃料がガクッと下がりがちです。

◆20~30年以降はそれ以上家賃は下がらない
新築以降、徐々に下がり続ける家賃ですが、下限は存在します。その下限になってもキャッシュフローが確保できるのであれば、一つ安全な不動産といえるかもしれません。

◆結局はミクロな戦い
で結局家賃はどれくらい下がるのか？とか新築プレミアはどれくらいとれるの？ってところが皆さんの気になるところだと思います。でもそれってなかなか答えづらい！だって場所によって様々すぎるんだもの。あえて答えを伝えるのなら、買う不動産の周辺はどれくらいの築年数でどれくらいの広さの物件がどれくらいの賃料で出しているのか次第。相場を基準に高い家賃で攻めるのか？安くして早く入居してもらうのか？戦略の組み立て方が腕のみせどころです。

まずは最悪のシナリオでインカムがどうなるか考えておくことも大切

アップデート情報　2024年3月
結論

アップデート情報　2024年3月

不動産投資で成功しているとはどういう状態ですか？◆インカムゲインを決めるパラメータ⑥家賃下落

解説：不動産投資での成功は、家賃の下落リスクを管理し、その影響を最小限に抑える能力にも反映されます。家賃下落は市場の供給過剰、経済の低迷、地域の人口減少など多様な要因により引き起こされることがあります。成功している不動産投資家は、このリスクを適切に対処することで、安定した収益を維持します。

市場動向の理解：家賃下落のリスクに対処するためには、まず市場動向を正確に理解することが必要です。需要と供給のバランス、経済状況、地域の開発計画などを常に監視し、家賃設定や物件選択に活かします。
賃料の適正設定：市場の動向に応じて賃料を適正に設定することは、長期的なテナントの確保と収益性の維持に欠かせません。過度に高い賃料設定は空室リスクを高め、逆に過度に低いと収益性が損なわれます。
物件の魅力向上：物件の魅力を向上させる改修やアメニティの追加は、テナントの満足度を高め、家賃下落のリスクに対するレジリエンスを強化します。また、物件の差別化により、競争市場において優位性を保つことができます。
柔軟な賃貸戦略：市場状況の変化に柔軟に対応できる賃貸戦略を持つことも重要です。短期賃貸や家具付き賃貸など、様々なニーズに対応することで、市場の変動に強いポートフォリオを構築します。
財務的な余裕の確保：家賃収入が一時的に下落しても、その影響を吸収できるだけの財務的な余裕を確保することが、不動産投資の安定性を保つ上で欠かせません。わたしの基準はキャッシュフロー率が25%以上としています

結論

不動産投資で成功しているとは、家賃下落のリスクを見据え、その影響を最小限に抑えつつ、安定したインカムゲインを維持できる状態を指します。これらの戦略を適切に実行することで、不動産投資家は市場の波に乗り、目指す成功へと舵を取ることができます。これらの要素を総合的に管理し、調整することで、不動産投資家は不確実な市場環境の中でも、自身の投資ポートフォリオを安定させ、長期的な成長を見込むことが可能です。成功の鍵は、単にリスクを避けるのではなく、リスクを理解し、それに対処する方法を見つけることにあります。家賃下落の可能性を見極め、それに備えることで、不動産投資での成功はより確実なものとなります。