Q211:不動産投資と満室経営 満室経営 空室の破壊力
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新築RC不動産
Q96:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆稼働力①乗降客数
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A:乗降客数とは一日にその駅を乗り降りした人数のことです。
乗降客数が大きいほうが
人がたくさん集まる駅
=不動産賃貸需要が高い
という考えになります。
わたしの結論としては
・3万人以上
（23区は1万5000人以上）
・移動手段のメインが電車の都市
を狙います
◆乗降客数
JR東日本編
参考記事
各駅の乗車人員 2203年度 ベスト100｜企業サイト:JR東日本
JR西日本編
参考記事
なんでもランキング：JR西日本
電車はもちろんJR以外にもあります。
乗降客数はどの沿線かは関係ないので
単純に数だけ見ればよいです
◆調べ方
「〇〇駅 乗降客数」 それだけで一撃で出てきます
Wikipediaでも出てきます
だいたいページの下のほうに出てきます
年間乗降客数の場合は365で割ります
乗客数の場合は2倍すれば
だいたい乗降客数になります
◆少し応用
・複数路線の駅は更に良い
参考記事
【ホームズ】東京都の「複数の鉄道路線や駅が利用可能」駅の一覧｜まちむすび
基本的に乗降客数が少ない駅はありませんが
更に稼働力という意味では加点です
・都内は逆に乗降客数が少なくても稼働力は高い
↑東京中心の駅の分布
↑大宮中心の駅の分布
同じ縮尺で比較するとわかりやすいのですが
都市と言われている大宮駅ですら
周辺の駅の数は23区とは全く様子が違います
なので
全国一律に乗降客数3万人でみると
23区は以外と該当しない駅が出てきます
でも本当に稼働力がないのかな？？
ということでわたしは23区内については
3万→1.5万に基準を変えています
・地方の場合やファミリー向けのマンションは
駐車場をつけて、インターの近く？
これはわたしの専門では無いので
確信をもってお伝えはできませんが
ファミリー向けの物件で
かつ駐車場が付くようなマンションの場合は
電車よりも車中心の生活も想定されます
その場合は必ずしも駅に近いことが
メリットにならないケースも
多いので、基準が全く別の戦い方になるそうです
駅に集まる人の量が
不動産投資の可能性を数値化してくれる
アップデート情報 2024年4月
不動産投資において「乗降客数」は、特に商業施設や賃貸オフィスビル、住宅物件において重要な指標です。交通の利便性と地域の活性化を示す乗降客数は、その不動産の価値や魅力を大きく左右します。
乗降客数の重要性と影響
- アクセスの良さ: 不動産が駅やバス停などの公共交通機関に近い場合、その駅の乗降客数は直接的にアクセスの良さを示します。乗降客数が多い駅周辺の不動産は、通勤や通学、日常の移動の利便性が高く、特に都市部では高い需要があります。
- 商業施設への影響: 商業施設の場合、乗降客数が多い地域は顧客流入の可能性が高く、ビジネスの成功に直結します。多くの人々が集まる場所は、飲食店、小売店、サービス業にとって魅力的な立地条件となります。
- 賃貸住宅の魅力: 賃貸住宅にとっても、駅近物件は特に人気があります。乗降客数が多い駅周辺は、住居の賃貸需要が高く、賃料を高く設定できる可能性があります。これにより、不動産投資の収益性が向上します。
- 物件価値の上昇: 一般的に、乗降客数が多いエリアは発展が進みやすく、その結果として不動産価値が上昇することが期待されます。将来的にエリアがさらに発展すれば、キャピタルゲインを得ることも見込めます。
数値としての乗降客数
- 日平均乗降客数: この数値は、1日あたりの平均乗降客の総数を示し、その駅の利用者の規模感を把握するための基本指標です。
- 年間成長率: 乗降客数の年間成長率は、その地域の発展速度や将来性を推測するための参考になります。
基準となる日平均乗降客数
地方都市圏：５万人以上
都内：２万人以上
23区：1万人以上
とみています。都心のほうが人数が少ないのは
単位面積あたりの駅数が多く、対象となる駅がカバーしているエリアが小さくなるからです
結論
人が集まる場所＝不動産を買うべき場所
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
