Q50：不動産投資ってどんな種類があるんですか？ ①用途：レジデンス、ホテル、商業ビル
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新築RC不動産
Q98:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆稼働力④空室率
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A:その地域の全賃貸物件の戸数に対して
何戸くらい空き家が存在するのか
その割合が空室率となります
わたしの結論としては
・空室率が極端に少ない
もしくはポータルサイトで出てこない地域は
逆にやらない
と判断しています。
目次
日本の家の5部屋に1部屋は空き家？
よく言われる議論として
人口減が続く日本では
今後も空室率が増加していく
という話があります
↑図のように都道府県別で見ると
かなり差がありますが
平均値でも21.08%
ということは5部屋に1部屋は空室
と表現したくなるのも納得ですが
果たしてその考えだけで十分でしょうか？？
マクロ≠ミクロな世界
わたし自信は空室率の数字そのものは
あまり気にしません
ざーっと眺めて
購入する土地がある地域が
同じ都道府県の中で突出して
空室率が高くないかなー
と軽くチェックする程度です
↑例えば全国から更に東京都で見てみます
ここでもかなり差があるとわかります。
ただ、右側の棒グラフを見てみましょう
都心で人口が集中としている23区内ですら
そもそもの戸数が２～３倍ではきかない
レベルで差があります。
これだけ母数が異なる数値を
割合で単純比較するのは危険
わたしはそう感じます。
空室リスクは物件の状況によって全然違う
結局、空室率は
個別個別での要素による影響が大いと
そう感じています
具体的には
①駅距離、築年数、賃料設定、ターゲット入居者層
によって空室率を比較しても意味がない
②50戸程度所有するまでは
1戸の影響が大きすぎる
①については
仮に同じ最寄り駅でも
駅3分圏内と15分以上では
同じ比較はできないですし
同じ場所でも新築と築古では
新築のほうが埋まりやすい
でも新築だからと言って
賃料設定が高すぎれば埋まりません
もちろん、単身者用マンションと
ファミリータイプでも意味が異なります
②について
例えばですがわたしが所有している
一番小さいマンションは
1階あたり1戸で5戸のマンションです
なので、1戸でも空きが発生すれば
いきなり空室率20%！
2戸空いてしまえば空室率40%で壊滅的だ！
とこうなるわけです
自分の状況がこんなに大雑把な数字しか出せない状況で
マクロな視点だけで
モノを判断できるわけもありません
こんなところでしょうか？
まずは何部屋空いたらインカムがマイナスになるのか計算してみる
例えば
年間賃料収入が1000万
最終手残りが250万
戸数は10戸
の物件があるとします。
この物件は何部屋空いたら
インカムゲインがマイナスになるでしょうか？
満室の場合
戸数は10戸なので
1戸当たりの家賃収入は
100万となります。
なので1部屋空きが発生した場合
（空室が1年継続した場合）
薄黄色の部分は1部屋が生むはずだった
100万の家賃収入です
家賃は収入は10%ダウンですが利益は40%ダウンしました
2部屋空いた場合
利益は80%ダウン、、、、ピンチです
3部屋空いた場合
50万のマイナスになってしまいました
ちなみに
これは部屋が1年間
ずーっと空いていた場合ですので
実際は何カ月かに換算しなおして
考える必要はあります
ただざっくりと何部屋まで耐えられるかを
計算しておくことは大切です。
キャッシュフローの計算と同時に
あなたの物件の耐えられる空室率を計算する
アップデート情報 2024年5月
不動産投資の成功において、「空室率」は極めて重要な指標です。空室率は、物件の稼働状況を示し、収益性や物件の魅力を測るための基本的な数値であり、投資のリスク管理に直結します。
空室率の重要性と影響
- 収益の安定性： 空室率が高いと、賃料収入が不安定になり、キャッシュフローに影響します。収益の安定性は、投資の成功に直結するため、空室率は重要な指標です。
- 運営コストの増加： 空室率が高い物件では、新たなテナントを見つけるために広告費や管理費などの運営コストが増加し、純収益が減少します。
- 物件の魅力評価： 空室率は、物件そのものの魅力や需要を測る指標でもあります。長期的に空室が多い場合、物件やエリアの魅力が低下している可能性が高くなります。
- 投資リスク： 空室率が高い物件は、リスクの高い投資対象となります。リスクを抑えるために、市場調査や物件の管理体制の見直しが重要です。
数値としての空室率
- 空室率の計算：総戸数または総床面積に対する空室数または空室面積の割合で計算します。例えば、賃貸アパートで総戸数10戸中、空室が2戸の場合、空室率は20%となります。
空室率の改善策
- 賃料設定： 適切な賃料設定は、空室率を低く抑えるために重要です。市場の相場に合わせ、魅力的な賃料を設定することで、空室期間を短縮します。
- プロパティマネジメント： プロパティマネジメントを効果的に行い、適切な管理をすることで、物件の価値を高め、テナントを長期にわたり確保します。
- 物件の改修・改善： 物件の魅力を向上させるためのリノベーションや改善は、賃貸需要を高める有効な手段です。
わたしが不動産投資の中でも区分をやらないのは空室率によるところが大きいです。つまり、1棟であれば戸数分だけ空室率が分かれるので0%になることは、まぁ普通にしていれば無いですが、区分の場合は0%or100%の世界なのがリスクと感じているわけです
結論
物件のキャッシュフロー率が何％かわかれば
どれくらいの空室率に耐えられる物件なのかが見えてくる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
