【4〜5棟目 #71】事業計画書説明後、予想外の出来事！！
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新築RC不動産
【4〜5棟目 #70】銀行の事業計画書を説明してもらう
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銀行の事業計画書を見せて頂き、実際その事業計画の内容を説明していただきます。
前の記事はこちら
【4〜5棟目 #69】クレーム対応と事業計画書
ということで
見るとRCの物件なので
当然47年分の事業計画が
並べています。
47年となると
非常に長いので
いわゆるA3の大きな紙を
横向きにして、
１枚目が左から1年目から20年目
２枚目が21年分から40年目
3枚目が41年目から47年目
という3枚構成になっています。
1年目から徐々に年数がたつにつれて
どういったシミュレーション
なっていくのか、
賃料がどれぐらい下がるのか、
どれぐらいの入居率になるのか、
みたいなところが
見かけになるのですが、、、
説明をしてもらうと
非常に面白いのは
そもそも見ている
マックスの賃料が
我々が想定している100%
いわゆる満室
という状態に対して
最初から70%で計算している
ということです。
10室あって３室空いている状態。
これは不動産投資を
しているものからすると
相当厳しいスコアだな
というのがわかると思います。
特に地方の物件などであれば
最初から70%を想定する
なんてこともあるかと思います。
けれども
都内の物件を持ち込んでいて
賃料が70%で想定されると
そもそもの事業計画など
あったものではないかなと思います。
さらに賃料自体も
下がっていくシミュレーションです。
これは2025年の今だからこそ、
インフレしている
というふうに言える世界に
なってきましたけれども
当時のコロナ前では
銀行どころか投資家ですら
年数が減ると賃料が
下がるのが当たり前
という風潮でした。
投資家ですら
下がると思っているので
銀行はさらにそれに厳しい
家賃下落率を
掛け合わしています。
10年で10％
20年でもう10％と
家賃が下がっていきます。
10％20％家賃が
下がった上に
さらに入居率が70%では
相当いい物件を持ち込まないと
銀行の融資計画上は、
事業計画がプラスにならない
成り立たないという状態です。
話を聞きながら
ここまで厳しいのか
というのが正直なポイントです、、、
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【4〜5棟目 #71】事業計画書説明後、予想外の出来事！！
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
