Q102:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆収益力①表面利回り
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新築RC不動産
Q155:不動産投資の資料請求って何を確認するの？全部事項証明書 交渉の材料
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一般的回答
1. 全部事項証明書の詳細分析
- 情報の詳細把握: 全部事項証明書から物件の過去の登記情報、所有権変遷、抵当権の有無やその他の負担を把握します。この情報は物件の法的な背景を理解するのに不可欠で、交渉において相手に対する有力な情報を提供します。
2. 交渉のレバレッジとしての利用
- 価格交渉: 抵当権やその他の権利負担が存在する場合、これを交渉のレバレッジとして利用できます。たとえば、これらの負担をクリアするためのコストを理由に価格を下げるよう交渉することが可能です。
- 条件交渉: 物件の法的な状況に基づき、買主として有利な条件、例えば延長されたクロージング期間や売主による特定の負担の解消を要求することも交渉ポイントになります。
3. リスク管理としての活用
- リスクの明確化: 全部事項証明書に記載された情報を基に、投資リスクを明らかにし、それを売主に提示することで、リスクに対する補償や調整を求めることができます。
4. 信頼性の確保
- 透明性の提供: 交渉の初期段階でこの文書を積極的に使用することで、売買プロセスの透明性を高め、双方の信頼関係を築くことが可能です。これは特に法的な問題が予想される物件の取引において重要です。
5. 専門家との連携
- 専門家の意見を活用: 不動産や法律の専門家に全部事項証明書を見せ、その意見やアドバイスを交渉に活かすことが、より効果的な交渉を進める鍵となります。
新築RC不動産の考え方
A:全部事項証明書からその物件だけでなく、所有者の状況まで見ることができるステキな資料になっています。ということで全部事項証明書から読み取れる交渉の材料をお伝えします。
◆所有者
所有者の名前を見ることで、その不動産を所有しているのが個人か法人かが特定できます。一般に個人のほうが法人のほうが交渉ができる可能性が高いかな、と。特に名前から年齢のイメージも沸くので、特に相続で持っているだけの方なんかだと高尚の余地は大きそうです。逆に法人でも明らかに不動産業界をイメージさせる法人であれば、もはや相手はプロなので交渉も難しいかもしれません
◆抵当権の額と時期
抵当権の金額は物件購入時にどれくらいのお金を借りたかが記載されています。更に借りた金融機関や金利なども記載されている場合、そこから現在までにどれくらいの残債が残っているかが推計できます。残債がわかれば通常それよりも小さい金額で不動産を売ることは無い。逆に言えば残債以上であれば金額交渉の余地があることがわかります
その不動産を売っている人の状況がわかれば、作戦は作れる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
