Q124:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆ポータルサイトで物件を探す③物件の見方 用途地域、高さ制限
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新築RC不動産
Q53：不動産投資ってどんな種類があるんですか？④年数：新築、築浅、築古
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A:建物の経過年数のことです。0年目が新築。構造にもよりますが、だいたい12年目までが築浅、それ以上は築古になります。大切なのは何年が新築、築浅、築古かを覚えることでは無く、築年数によって何が変わるか。ポイントは２つ「融資期間と減価償却期間」
■融資期間
構造と合わせて考える必要があります。
融資期間 = 法定耐用年数 - 築年数
が基本式となります（金融機関によって例外もあります）法定耐用年数「木造=22年、鉄骨=34年、RC＝47年」に築年数を引いた数が融資期間で、融資期間が短いほうが毎年の返済比率が上がります。ただ築年数が経つと不動産そのものの金額も下がるため、そのバランスを見て最適な築年数と価格を見極める作業が必要になります。
■減価償却期間
減価償却額 =
建物価格/（法定耐用年数-築年数）
が基本式となります。簡単に言うと築年数が経過しているほうが、毎年減価償却できる金額が大きくなるため、節税効果が高くなります。更に、築年数が法定耐用年数を超えた物件でも減価償却できるのがポイント。その場合通常よりも短期間で大きい金額の節税効果が出ます。
2021//08/11追記
減価償却ですが不動産の価格では無く、
建物の価格です。
土地の価格には原価償却ができないので注意してください。
これは建物は劣化して古くなる
という考え方が成り立つのに対して
土地は古くなって劣化しないからです。
ものの価値が０にならないので減価償却はしません。
アップデート情報 2023年12月
わたしが「新築」にこだわるのは、一番世の中に出回っていない物件が「築浅」だからです。楽待や健美家に出回っている不動産を見ても、圧倒的に築浅の物件が少ない。これはなぜなのでしょうか？わたしの考えは築浅が一番人気=一番売りやすい と考えました。自分が不動産を買ったとき、いづれ売却して利益を確定する、そんなシナリオが考えられるわけですが、そのときに一番高く売りやすいのは一番人気の「築浅」の状態で売ることと感じたからです。もちろん選択肢は無限です。築浅で買っても、築古で買っても、全てにおいて出口は存在します。ただ大切なのは、買おうとしている物件は最後、どんな形で売るのか？常に出口を考えて始めることが大切だと思います
結論
同じ不動産でも年数によって戦い方は全然違う。
大切なのはその物件の戦いかたを知った上で買うと決断すること
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
